İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer sorusunun cevabı üç parçadan oluşur: davayı açabileceğiniz tarihe kadar beklenen süre, arabuluculuk ve ilk derece yargılaması, son olarak istinaf ve tahliyenin icrası. İlk parça aylar sürebilir. Adalet Bakanlığı tahliye davalarının 1,5 yılda bitmesini hedeflediğini açıkladı; sulh hukuk mahkemelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 2025’te 120 gündü.

Süreyi dava açıldığı günden saymak yanıltıcıdır. Belirli süreli sözleşmede ihtiyaç davası yalnız sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir; bu pencereyi yeni kaçırmış biri için ilk aşama neredeyse bir yıl sürer. Sözleşmenizin hangi tarihte bittiğini ve önünüzdeki pencerenin ne zaman açıldığını bir Çorlu kira avukatı ile hesaplamak, bu bir yıllık kaybı önler. Aşağıda her aşamanın kanuni süresi, tarihli örnekler ve resmî veriler yer alıyor.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

Toplam süreyi aşağıdaki üç parçanın toplamı olarak düşünmek gerekir. Kanun her parça için ayrı bir süre koyar, ancak yargılamanın kendisi için kesin bir süre öngörmez.

Parça	Ne olur?	Kanuni süre	Süreyi belirleyen
1. Dava açma tarihine kadar bekleme	Sözleşme süresinin veya uzama yılının bitmesi beklenir	Pencere: süre bitiminden itibaren 1 ay	Sözleşmenin bitiş tarihi, pencerenin kaçırılıp kaçırılmadığı
2. Arabuluculuk ve ilk derece	Arabulucu, dava dilekçesi, cevap, duruşmalar, karar	Arabuluculuk 3 hafta (+1 hafta), cevap 2 hafta, tahkikat kural olarak 2 duruşma	Tebligat, tanıklar, keşif, mahkemenin iş yükü
3. İstinaf ve icra	Gerekçeli karar, icra emri, varsa istinaf	Gerekçeli karar en geç 1 ay, istinaf 2 hafta, icra emri 7 gün	Kiracının teminat gösterip icrayı durdurması

Sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararı, kesinleşmesi beklenmeden icraya konulabilir. Kiracının istinafa başvurması tahliyeyi kendiliğinden durdurmaz. Bu yüzden istinaf incelemesinin süresi, teminat gösterilmediği sürece ev sahibinin evine kavuşma tarihini değiştirmez.

Resmî verilere göre yargılama süresi

Adalet Bakanlığı’nın yayımladığı Adalet İstatistikleri 2025’e göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 2023’te 121, 2024’te 123, 2025’te 120 gündür. Bu ortalama, mirasçılık belgesi gibi birkaç haftada biten çekişmesiz işleri de içerir. Tanık ve keşif gerektiren çekişmeli bir ihtiyaç davası için gerçekçi bir ölçü değil, alt sınır olarak okunmalıdır. Resmî yayınlarda ihtiyaç davasına özgü bir ortalama süre yer almıyor.

Aynı yayındaki dosya sayıları iş yükünü gösterir. Hukuk mahkemelerinde “kiralananın tahliyesi” türünde 2024’te 69.609 yeni dava açılmış, 2025’te bu sayı 28.263’e inmiştir. 2025’te bu türde 52.098 dava karara bağlanmış; bunların 24.532’si tam kabul, 908’i kısmen kabul, 17.448’i ret ve 9.210’u feragat ve konusuz kalma gibi diğer kararlarla sonuçlanmıştır. Bu rakamlar ihtiyaç dışındaki tahliye sebeplerini de kapsar, ancak açılan tahliye davalarının yaklaşık üçte birinin reddedildiğini gösterir.

Adalet Bakanı Akın Gürlek, Eylül 2026’daki adli yıl açılışında tahliye davalarının 1,5 yılda, kira tespit davalarının 9 ayda tamamlanmasının hedeflendiğini açıkladı ve bu konuda 12. Yargı Paketi’nde düzenleme yapılacağını söyledi. Bu bir hedef olup kanuni bir süre değildir; açıklamada sürenin istinaf aşamasını kapsayıp kapsamadığı belirtilmedi. Bakanlığın “Yargıda Hedef Süre” kıstaslarına göre hukuk mahkemelerinde hedef süre davanın esas kaydından gerekçeli kararın yazılmasına kadar sayılır ve sulh hukukta hâkim başına düşen dosya sayısı 500’ü aştıkça her 150 dosya için 15 gün uzar.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

Dava açma süresi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 350’de düzenlenir. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise taşınmaz kiraları için öngörülen fesih dönemine ve fesih bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Bu bir aylık süre hak düşürücüdür; mahkeme süreyi kendiliğinden inceler.

Konut ve çatılı işyerinde kiracı, sözleşme bitmeden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m. 347). Ev sahibi sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu yüzden “sürenin sonu” yalnız ilk sözleşme süresinin bitimi değildir; her uzama yılının sonu, yeni bir bir aylık pencere açar.

Belirli süreli sözleşmede bir aylık pencere

Pencerenin nasıl işlediğini 5 Ekim 2026 tarihine göre iki örnekle görmek mümkündür:

• 15 Eylül 2024’te başlayan iki yıllık bir sözleşme 15 Eylül 2026’da sona erdi. Dava penceresi 15 Eylül ile 15 Ekim 2026 arasıdır ve bu yazının tarihinde on gün kalmıştır. Arabuluculuk bürosuna başvuru pencere içinde yapılırsa, başvurudan son tutanağa kadar süre işlemez (HUAK m. 18/A); son tutanak alındıktan sonra kalan süre içinde dava açılır.
• 1 Mart 2025’te başlayan bir yıllık sözleşme 1 Mart 2026’da bitti ve kiracı çıkmadığı için 1 Mart 2027’ye kadar uzadı. 1 Mart ile 1 Nisan 2026 arasındaki pencere geçtiği için ev sahibi bugün dava açamaz. Bir sonraki pencere 1 Mart 2027’de açılır ve 1 Nisan 2027’de kapanır.

İkinci örnekte ev sahibi, 1 Mart ile 1 Nisan 2026 arasında kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmişse durum değişir. Bu durumda dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m. 353) ve dava, uzayan kira yılının sonu olan 1 Mart 2027’ye kadar açılabilir. Yani 5 Ekim 2026’da da dava açmak mümkündür.

İhtarname zorunlu mu, ne zaman çekilmeli?

İhtiyaç davası için kanunda önceden ihtar şartı yoktur. Ev sahibi pencere içinde doğrudan arabulucuya başvurabilir. İhtarnamenin tek hukuki etkisi m. 353’teki uzamadır ve bu etki için bildirimin en geç dava açma süresi içinde yapılması gerekir. Sözleşme bitmeden önce gönderilen bildirim de bu şartı karşılar.

İhtarname pratikte iki işe yarar. Arabuluculuk takvimi ve tebligat gecikmesi yüzünden bir aylık pencereyi kaçırma riskini azaltır ve kiracıya taşınmak için zaman tanıyarak anlaşma ihtimalini artırır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bir aylık süre içinde tahliye iradesinin bildirilmesi hâlinde davanın bildirimi izleyen dönemin sonuna kadar açılabileceğini kabul etmiştir (HGK, 15.05.2015, E. 2013/6-2419, K. 2015/1358). İhtarnamede kimin ihtiyacı olduğu, ihtiyacın sebebi ve sözleşmenin hangi tarihte sona ereceği açıkça yazılmalıdır. “Altı ay içinde evi boşaltın” gibi bir ifade, ihtiyaç davasında kanuni bir süre başlatmaz.

Belirsiz süreli sözleşmede hesap

Sözleşmede süre yazılmamışsa sözleşme belirsiz sürelidir. Taşınmaz kiralarında fesih, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için ve üç aylık bildirim süresine uyularak yapılır (TBK m. 329). Altı aylık dönemler kira başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır (TBK m. 328).

Örneğin 1 Haziran 2023’te başlayan belirsiz süreli bir kirada dönemler her yıl 1 Haziran ve 1 Aralık’ta biter. 1 Aralık 2026 dönem sonu için üç aylık bildirim süresi 1 Eylül 2026’da dolduğundan bu dönem kaçırılmıştır. Ev sahibi en geç 1 Mart 2027’ye kadar yazılı fesih bildiriminde bulunursa dava penceresi 1 Haziran ile 1 Temmuz 2027 arasıdır. Fesih bildiriminin dava açmanın ön şartı olup olmadığı uygulamada tartışmalı olduğu için yazılı bildirimi göndermek güvenli yoldur.

Süresinden önce veya sonra açılan dava

Pencere açılmadan, örneğin sözleşmenin bitmesine iki ay kala açılan dava, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında süre yönünden reddedilir. Pencere kapandıktan sonra açılan dava da aynı sonuca uğrar. Her iki durumda da ev sahibi yargılama giderlerini ve karşı tarafın vekâlet ücretini öder ve bir sonraki uzama yılının sonunu beklemek zorunda kalır. İhtiyaç ne kadar güçlü olursa olsun, süre hatası toplam süreye bir yıl ekler.

Arabuluculuk bu hesabın parçasıdır. Arabulucuya başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (HUAK m. 18/A). Başvuru pencerenin son günlerine bırakılırsa, arabuluculuk sürerken süre işlemediği hâlde son tutanaktan sonra davayı açmak için çok az gün kalabilir. Başvuruyu pencerenin ilk haftasında yapmak bu riski azaltır.

Sözleşme türü	Dava açma penceresi	Örnek (bugün: 5 Ekim 2026)
Belirli süreli, süresi yeni doldu	Süre bitiminden itibaren 1 ay	15.09.2024 başlangıçlı 2 yıllık: 15 Eylül - 15 Ekim 2026
Belirli süreli, pencere kaçtı, bildirim yok	Sonraki uzama yılı bitiminden itibaren 1 ay	01.03.2025 başlangıçlı 1 yıllık: 1 Mart - 1 Nisan 2027
Belirli süreli, pencerede yazılı bildirim yapıldı	Uzayan kira yılının sonuna kadar (TBK m. 353)	Aynı sözleşme: 1 Mart 2027’ye kadar
Belirsiz süreli	Fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay; 3 ay önceden bildirim	01.06.2023 başlangıçlı: bildirim 1 Mart 2027’ye kadar, dava 1 Haziran - 1 Temmuz 2027
Yeni malik (TBK m. 351)	Edinmeden 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava	Tapu 20.08.2026: bildirim 20 Eylül 2026’ya kadar, dava 20 Şubat 2027’den itibaren

Evi yeni aldıysanız: yeni malikin ihtiyacı

Kiracılı bir evi satın alan kişi kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme aynı koşullarla devam eder (TBK m. 310). Yeni malikin ihtiyacı için kanun, m. 350’deki pencereye ek olarak ikinci bir yol tanır (TBK m. 351). Yeni malik, tapudaki edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve edinme tarihinden altı ay sonra dava açabilir. Altı ay bildirimden değil, edinme tarihinden sayılır.

Örneğin tapuda devir 20 Ağustos 2026’da yapıldıysa bildirimin 20 Eylül 2026’ya kadar kiracıya ulaşması gerekir; noter ihtarnamesi tebliğ tarihini belgelediği için tercih edilir. Dava 20 Şubat 2027’den itibaren açılabilir. Dava altı ay dolmadan açılırsa süre yönünden reddedilir. Arabuluculuk bu davada da dava şartıdır; başvurunun altıncı ayın sonuna doğru yapılması, davanın altı ayın dolmasından hemen sonra açılmasını sağlar.

Yeni malik bildirimi kaçırırsa veya kiracının sözleşmesi altı aydan önce bitiyorsa ikinci yol işe yarar: sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmak. Kiracının sözleşmesi Kasım 2026’da bitiyorsa, Ağustos’ta evi alan malik Şubat 2027’yi beklemeden Kasım’daki pencerede dava açabilir. Satın almadan önce sözleşmenin bitiş tarihini ve tapuda şerh verilmiş bir kira hakkı olup olmadığını bir Çorlu gayrimenkul avukatı ile kontrol etmek, hangi yolun daha kısa olduğunu baştan gösterir.

Konu	Kiraya verenin ihtiyacı (m. 350)	Yeni malikin ihtiyacı (m. 351)
Kim açar?	Kira sözleşmesindeki kiraya veren	Kiralananı sonradan edinen malik
Ön bildirim	Zorunlu değil; m. 353 için yararlı	Zorunlu: edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı
Dava ne zaman?	Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay	Edinmeden 6 ay sonra veya süre bitiminden itibaren 1 ay
İhtiyaç sahipleri	Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu kişiler	Aynı
İspat	Gerçek, samimi, zorunlu ihtiyaç	Aynı; ayrıca edinme tarihi ve bildirim
En sık hata	Pencerenin kaçırılması	Altı ayın bildirimden sayılması, bildirimin geç yapılması
Yeniden kiralama yasağı	3 yıl (m. 355)	3 yıl (m. 355)

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları ve ispat

Doğru zamanda açılmış bir davada ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer sorusunun dosyaya özgü kısmını ispat belirler. İhtiyaç somut belgelerle ve ilk duruşmaya hazır tanıklarla gösterilebiliyorsa mahkeme tahkikatı kısa tutar. İhtiyaç belirsizse veya kiracı onu çürütecek bir olgu ortaya koyarsa keşif, ek tanık ve araştırma yazıları gündeme gelir.

Kimin ihtiyacı için dava açılabilir?

TBK m. 350, ihtiyaç sahiplerini sınırlı olarak sayar: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. Kardeş, yeğen, kuzen veya kayınvalide listede yoktur. Bu kişiler ancak kiraya verenin onlara karşı kanuni bir bakım yükümlülüğü varsa kapsama girer. Kardeşler arasında bu yükümlülük, kardeşin yardım olmadan yoksulluğa düşecek durumda, kiraya verenin ise refah içinde olmasını gerektirdiğinden (TMK m. 364) istisnai kalır.

İhtiyaç konut veya işyeri ihtiyacı olabilir. Kanun, konut olarak kiralanan yerin işyeri ihtiyacı için ya da işyeri olarak kiralanan yerin konut ihtiyacı için istenmesini yasaklamaz; önemli olan, taşınmazın ileri sürülen kullanıma elverişli olmasıdır. Mahkeme bu uygunluğu gerekirse keşifle inceler.

Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı, dava açıldığında var olmalı ve yargılama boyunca sürmelidir. Gelecekte doğması muhtemel bir ihtiyaç, örneğin “belki ileride çocuğum evlenir” düşüncesi yeterli değildir. Geçici ihtiyaç da tahliye sebebi değildir; yaz aylarında birkaç hafta kalmak isteyen kişi bu yolu kullanamaz.

Mahkemenin sorduğu soru, ihtiyaçlının bu taşınmazı kullanmak zorunda olup olmadığıdır. Bu soruya olumlu cevap veren tipik durumlar şunlardır:

• Kiraya verenin veya çocuğunun kirada oturması. Uygulamada kirada oturmak ihtiyacın varlığına karine sayılır; kiracı aksini ispat edebilir.
• Çocuğun evlenmesi ve nikâh tarihi belli bir evlilik hazırlığı.
• Boşanma veya ayrılık nedeniyle ayrı konut gereksinimi.
• Yaşlı veya hasta bir anne babanın yanına alınması, merdiven çıkamayan biri için zemin kattaki dairenin istenmesi gibi sağlık sebepleri.
• İşyeri veya tayin değişikliği nedeniyle kiralananın bulunduğu şehre taşınma.
• Çocuğun okul veya üniversite nedeniyle o şehirde konut ihtiyacı.
• Emeklilik sonrası memlekete dönüş veya mevcut konutun oturulamaz hâle gelmesi.

İhtiyaç sahibinin aynı yerde boş ve elverişli başka bir konutu varsa mahkeme kural olarak ihtiyacı samimi bulmaz. Diğer konut kiradaysa veya ihtiyaçlının durumuna uygun değilse (örneğin çok küçük, asansörsüz, uzak) bu değerlendirme değişir. Ev sahibinin aynı binada birden fazla kiralık dairesi varsa hangisini istediği ve neden onu seçtiği de sorgulanabilir.

Tüzel kişi, paylı mülkiyet ve mirasçılar

Şirket gibi tüzel kişilerin eşi veya altsoyu olmadığı için konut ihtiyacı ileri sürmeleri mümkün değildir; uygulamada tüzel kişiler yalnız kendi işyeri ihtiyaçları için dava açabilir. Şirket ortağının veya yöneticisinin kişisel konut ihtiyacı şirket adına ileri sürülemez.

Taşınmaz paylı mülkiyetteyse Yargıtay uygulaması davanın pay ve paydaş çoğunluğuyla açılmasını arar. Ev sahibi ölmüş ve mirasçılar elbirliğiyle malik olmuşsa dava kural olarak bütün mirasçılar tarafından birlikte veya miras ortaklığına atanan temsilci aracılığıyla açılır; bir mirasçının tek başına açtığı dava taraf eksikliği nedeniyle uzar. Davayı kira sözleşmesindeki kiraya veren açar. Kiraya veren malik değilse, örneğin evi annesi adına kiralayan bir çocuk, kimin ihtiyacının ileri sürülebileceği dosyaya göre ayrıca değerlendirilir.

Delil listesi: dava dilekçesine eklenecekler

Basit yargılama usulünde taraflar bütün delillerini dilekçeleriyle birlikte bildirmek ve ellerindeki belgeleri eklemek zorundadır (HMK m. 318). Sonradan delil eklemek sınırlı olduğu için liste baştan eksiksiz hazırlanmalıdır:

• Kira sözleşmesi ve sözleşme süresini gösteren belgeler, varsa ihtarname ve tebliğ şerhi.
• Tapu kaydı; yeni malikte edinme tarihini gösteren tapu belgesi.
• Nüfus kaydı ve yerleşim yeri belgesi; ihtiyaçlının davacıyla yakınlığını ve şu anki adresini gösterir.
• İhtiyaçlının kendi kira sözleşmesi ve kira ödeme dekontları.
• Sağlık raporları, evlilik başvurusu, tayin yazısı, iş sözleşmesi veya öğrenci belgesi.
• Tanık listesi; ihtiyacı bilen komşu, akraba veya iş arkadaşları.
• İhtiyaçlının başka konutu olmadığını göstermek için tapu müdürlüğünden mal varlığı sorgusu talebi.
• Uygunluk tartışması bekleniyorsa keşif talebi.

Kiracının savunmaları

Kiracının sıkça ileri sürdüğü savunmalar ve bunların süreye etkisi bilinmelidir. En yaygını, ihtiyacın samimi olmadığı ve asıl amacın kirayı artırmak veya evi daha yüksek bedelle başkasına vermek olduğudur. Dava öncesinde kiracıya yüksek bir kira teklif edilmiş, “ya artışı kabul et ya çık” denmiş veya ilana çıkılmışsa bu yazışmalar kiracının en güçlü delili olur.

Kiracı ayrıca dava süresinin geçtiğini, bildirimin yapılmadığını veya geç yapıldığını, ihtiyaçlının başka bir konutu olduğunu ve davanın tüm paydaşlarca açılmadığını savunabilir. Süre ve taraf itirazları ön incelemede ele alınır; haklı çıkarlarsa dava esasa girilmeden reddedilir. Samimiyet itirazı ise tanık ve belgeyle incelenir ve tahkikatı uzatan asıl kısım budur.

Aşama aşama süre çizelgesi

Kira ilişkisinden doğan davalar, dava değeri ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesinde görülür ve basit yargılama usulüne tabidir (HMK m. 4, 316). Basit yargılamada cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi yoktur; dilekçeler tek turdur (HMK m. 317). Aşağıdaki tablo her aşamanın kanuni süresini ve o aşamayı uzatan etkenleri gösterir.

Aşama	Kanuni süre	Uzatan etkenler
İhtarname (isteğe bağlı)	Dava süresi içinde yapılırsa dava süresi 1 kira yılı uzar (TBK m. 353)	Yanlış adres, tebliğ edilememe
Dava penceresinin açılması	Sözleşme süresinin bitimi; yeni malikte edinmeden 6 ay	Pencerenin kaçırılması: +1 yıl
Arabuluculuk	Görevlendirmeden itibaren 3 hafta, zorunlu hâlde +1 hafta (HUAK m. 18/A)	Kiracıya ulaşılamaması, toplantıya katılmama
Dava dilekçesi ve tebliğ	Son tutanak dilekçeye eklenir	Adres araştırması, yurt dışı tebligat
Cevap dilekçesi	Tebliğden itibaren 2 hafta, bir kez en fazla 2 hafta ek süre (HMK m. 317)	Ek süre talebi
Ön inceleme duruşması	Süre, ilk itirazlar, uyuşmazlık noktaları tespit edilir; sulhe teşvik (HMK m. 320)	Taraf eksikliği, eksik harç veya avans
Tahkikat	Kural olarak 2 duruşma, aralar en fazla 1 ay (HMK m. 320)	Keşif, bilirkişi, istinabe ile tanık, mazeret
Karar ve gerekçe	Kısa karar hâlinde gerekçeli karar en geç 1 ay içinde (HMK m. 321)	Gerekçenin geç yazılması
İstinaf	Gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta (HMK m. 345)	Kanun yolu incelemesi; icrayı durdurmaz
Tahliyenin icrası	İcra emri tebliğinden itibaren 7 gün (İİK m. 26)	Kiracının teminatla icrayı geri bıraktırması (İİK m. 36)
Fiilî tahliye	7 günün sonunda icra müdürü tarafından	Eşya muhafazası, kolluk yardımı organizasyonu

Arabuluculuk: çoğu zaman en kısa yol

Arabuluculuk, ihtiyaç davasının zorunlu ilk adımıdır. Kiracı taşınmayı kabul eder ve taraflar bir tahliye tarihi üzerinde anlaşırsa, bu tarih anlaşma belgesine yazılır. Kira uyuşmazlıklarında anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (HUAK m. 18/B). Şerhli belge ilam niteliğindedir; kiracı kararlaştırılan tarihte çıkmazsa ev sahibi dava açmadan ilamlı icraya başvurur.

Bu yolda toplam süre, arabuluculuğun dört haftalık üst sınırı ile anlaşmada belirlenen taşınma tarihinin toplamıdır. Kiracıya yeni ev bulması için birkaç aylık bir süre tanımak, yargılamanın ve kanun yolunun sonucunu beklemekten daha erken sonuç verebilir. Geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur.

Kaç celsede biter? İlk duruşmada karar çıkar mı?

Kanunun çizdiği çerçeve şöyledir: ön inceleme duruşması, ardından kural olarak en fazla iki tahkikat duruşması ve aralarında en fazla bir ay. Mahkeme mümkünse dosya üzerinden de karar verebilir (HMK m. 320). Bu çerçevede delilleri hazır, tanıkları ilk tahkikat duruşmasında dinlenen bir dosya üç duruşmada karara çıkabilir. Hâkim, bilirkişi incelemesinin uzaması veya başka şehirde tanık dinlenmesi gibi zorunlu hâllerde gerekçesini yazarak daha uzun ara verebilir ve ikiden fazla duruşma yapabilir.

İlk duruşmada karar ancak kiracı ihtiyacı ve süreyi kabul ederse ya da taraflar duruşmada sulh olursa çıkar. Kiracı ihtiyacın samimi olmadığını savunuyorsa tanıkların dinlenmesi ayrı bir oturum gerektirir ve oturumlar arasındaki süreyi mahkemenin duruşma takvimi belirler.

Süreyi kısaltan ve uzatan etkenler

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer sorusuna dosya bazında cevap vermek için aşağıdaki iki listeye bakılabilir. Kısaltan etkenlerin çoğu davadan önce, ev sahibinin kontrolündedir:

• Davayı pencerenin içinde ve ilk haftasında, arabuluculuk başvurusuyla başlatmak.
• Gerekirse sözleşme bitmeden m. 353 bildirimini noter aracılığıyla göndermek.
• İhtiyacı gösteren belgeleri dilekçeye eklemek ve tanıkları ilk tahkikat duruşmasında hazır bulundurmak.
• Kiracının güncel adresini doğru vermek; tebligat gecikmesi süreyi haftalarla uzatır.
• Paylı veya mirasçılık durumunda bütün paydaşları baştan davaya dahil etmek.
• Arabuluculukta tahliye tarihi üzerinde anlaşmaya açık olmak.
• Harç ve gider avansını eksiksiz yatırmak; eksik avans işlemleri durdurur.

Süreyi en çok uzatan etkenler ise şunlardır:

• Süre hatası. Erken veya geç açılan dava reddedilir ve bir sonraki pencere beklenir.
• Taraf teşkili eksikliği. Paydaşlardan veya mirasçılardan biri davada yoksa tamamlanması için ek süre verilir.
• Keşif ve bilirkişi. Taşınmazın ihtiyaca uygunluğu veya ihtiyaçlının diğer konutunun elverişliliği tartışılıyorsa dosya keşif takvimine bağlanır.
• Kiracının mazeret dilekçeleri ve duruşmaya gelmeyen tanıklar.
• Kanun yolu ve icranın geri bırakılması. Kiracı teminat göstererek icrayı durdurursa fiilî tahliye istinaf sonucuna kalır.

İstinaf süresi ve tahliyenin icrası

Sulh hukuk mahkemesinin kararına karşı istinaf süresi, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftadır (HMK m. 345). İstinaf incelemesini bölge adliye mahkemesi yapar. Adalet İstatistikleri 2025’e göre bölge adliye mahkemelerinin hukuk dairelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 2025’te 371 gündür; bu rakam bütün hukuk dosyalarını kapsar.

İstinaf yolunun açık olup olmadığı parasal sınıra bağlıdır. 2026 yılında açılan davalar için istinaf sınırı 50.000 TL’dir (HMK m. 341, ek m. 1); tahliye davalarında değer olarak uygulamada bir yıllık kira bedeli esas alındığından konut kiralarının büyük kısmında istinaf yolu açıktır. Bölge adliye mahkemesi kararına karşı temyiz ise kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında yalnız üç aylık kira tutarı temyiz sınırını aşıyorsa mümkündür (HMK m. 362/1-b). 2026 için temyiz sınırı 682.000 TL olduğundan, aylık kirası yaklaşık 227.000 TL’nin altındaki taşınmazlarda dava bölge adliye mahkemesinde kesinleşir.

İstinaf başvurusu kararın icrasını durdurmaz (HMK m. 350). Kesinleşme şartı yalnız kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin kararlar için aranır; tahliye kararı bunlardan değildir. Ev sahibi kararı alır almaz icra dairesine verebilir, icra müdürü kiracıya yedi gün içinde boşaltmasını emreden bir icra emri gönderir. Kiracı çıkmazsa tahliye zorla yapılır (İİK m. 26). Bu aşamanın takibi ve eşyanın muhafazası gibi ayrıntılar bir Çorlu icra avukatı ile birlikte yürütülebilir.

Kiracı, istinafa başvurup icra mahkemesinin kabul edeceği bir teminat gösterirse icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m. 36). Teminatın kapsamı, kiracının bu yolla ne kadar zaman kazanabileceği ve bölge adliye mahkemesinin kararından sonraki adımlar kiracı tahliye kararını temyiz ederse ne olur yazımızda ayrıca anlatılıyor.

Dava sürerken kira ve sözleşme ne olur?

Tahliye davasının açılması kira sözleşmesini sona erdirmez. Sözleşme, tahliye kararı ve fiilî tahliyeye kadar bütün hükümleriyle devam eder. Kiracı kirayı ve yan giderleri ödemeye devam eder; ev sahibi de kirayı kabul etmekten kaçınmamalıdır. Dava sürerken kiranın alınması, ihtiyaç iddiasından vazgeçildiği anlamına gelmez.

Dava sürerken yeni bir kira yılı başlarsa kira bedeli sözleşmedeki artış hükmüne göre, sözleşmede hüküm yoksa ve taraflar anlaşamazsa TÜFE sınırı içinde belirlenir (TBK m. 344). Beş yılı dolduran kiralarda ev sahibi ihtiyaç davasıyla birlikte veya ayrıca kira tespit davası açabilir; iki dava aynı kira ilişkisinden doğduğu için önce arabulucuya başvurulur. Kiracı dava sürerken kirayı ödemezse ev sahibi ihtiyaç davasını beklemeden ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Bu yolun şartları ve süreleri kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu yazımızda anlatılıyor.

Kiracı yargılama sırasında evi kendiliğinden boşaltırsa dava konusuz kalır. Mahkeme esas hakkında karar vermez, ancak yargılama giderlerini davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre taraflardan birine yükler (HMK m. 331). Ev sahibi tahliye için açtığı davayı süresinde ve haklı olarak açmışsa giderler genellikle kiracıya bırakılır. Kiracı çıkmadan önce taraflar arasında bir protokol imzalanacaksa, yargılama giderlerinin kime ait olacağı da yazılmalıdır.

Kazandıktan sonra: üç yıl yeniden kiralama yasağı

Gereksinim sebebiyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmadan üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m. 355). Yasağa aykırı davranan ev sahibi, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Yasak kiraya vermeye ilişkindir; kanun taşınmazın satılmasını yasaklamaz.

Haklı sebep, ihtiyacın dava sırasında öngörülemeyen bir nedenle ortadan kalkmasıdır: ihtiyaç sahibinin ölümü, zorunlu tayin veya ağır bir hastalık gibi. Eski kiracı, evin üç yıl dolmadan başkasına kiralandığını tespit ederse tazminat için önce arabulucuya başvurur. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlarda ayrıca eski kiracının yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır; bu hak ev sahibinin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılır.

Kanunda karardan sonra kiracıya ek süre veren bir hüküm olmadığı için icra emrinin tebliğiyle başlayan yedi gün kiracının son süresidir. Taşınma için daha uzun bir süreye ihtiyacı olan kiracının, bunu arabuluculukta veya duruşmada sulh yoluyla konuşması kendi yararınadır.

Daha hızlı alternatifler

İhtiyaç davası, tahliye yolları arasında ispatı en zor ve takvimi en uzun olanlardan biridir. Ev sahibinin elinde başka bir sebep varsa onu kullanmak toplam süreyi kısaltabilir:

• Kiracının kiralananın tesliminden sonra imzaladığı, belli bir tarih içeren yazılı tahliye taahhüdü varsa, o tarihten itibaren bir ay içinde dava açmadan icra dairesinden tahliye emri istenebilir (TBK m. 352/1, İİK m. 272).
• Kiracı bir kira yılı içinde iki ayrı ay için haklı ihtar almışsa, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilir (TBK m. 352/2). Bu da dava yoludur, ancak ihtiyacın ispatını gerektirmez.
• Sözleşme süresine eklenen on yıllık uzama süresi dolmuşsa ev sahibi, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347).

Elinizde bu sebeplerden biri de varsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer diye hesap yapmadan önce hangi yolun daha kısa olduğunu karşılaştırmak gerekir. Bu yolların şartları ve adım adım akışları, yukarıda bağlantısını verdiğimiz tahliye yolları yazısında ayrıntılı olarak anlatılıyor.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası masrafları (2026)

Aşağıdaki tutarlar 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı tarifede 2026 yılı için geçerli olanlar ile 4 Kasım 2025 tarihli ve 33067 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ndeki (AAÜT) tutarlardır. Yeni dönem tarifesi Ekim 2026 itibarıyla henüz yayımlanmamıştır.

Kalem	2026 tutarı veya oranı	Not
Başvurma harcı (sulh hukuk)	335,20 TL	Dava açılırken
Nispi karar ve ilam harcı	Yıllık kiranın binde 68,31’i; dörtte biri peşin	Kalanı karar sonunda haksız çıkandan alınır
Keşif harcı	5.188,00 TL	Yalnız keşif yapılırsa
Gider avansı	Mahkemece belirlenir	Tebligat, tanık ve posta giderleri
Bilirkişi ücreti	Mahkemece belirlenir	Keşifle birlikte istenirse
Arabuluculuk ücreti	Anlaşma olmazsa ilk iki saat Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir	Yargılama giderinden sayılır
Karşı taraf vekâlet ücreti	Yıllık kira üzerinden AAÜT üçüncü kısım; en az 30.000 TL	Davayı kaybeden öder

Bir örnek üzerinden hesaplanırsa: aylık kirası 30.000 TL olan bir konutta yıllık kira 360.000 TL’dir. Nispi karar ve ilam harcı 24.591,60 TL olur ve bunun dörtte biri olan 6.147,90 TL dava açılırken başvurma harcıyla birlikte ödenir. Davayı kaybeden tarafın ödeyeceği vekâlet ücreti, yıllık kiranın ilk 600.000 TL’lik kısmına uygulanan yüzde 16 oranıyla 57.600 TL’dir; bu tutar sulh hukuk mahkemesi için öngörülen 30.000 TL’lik maktu ücretin üzerinde olduğu için esas alınır (AAÜT m. 9). Tahliye ilamına dayanan icra takibinde maktu vekâlet ücreti 20.000 TL’dir.

Çorlu’da ihtiyaç nedeniyle tahliye davası nerede görülür?

Çorlu’daki kiralananlar için arabuluculuk başvurusu Çorlu Adliyesi’ndeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Anlaşma olmazsa dava, adliyedeki üç sulh hukuk mahkemesinden birinde açılır; anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi de aynı mahkemelerden alınır. Tahliye kararı veya şerhli anlaşma belgesi, birleştirilmiş Çorlu İcra Dairesi’nde icraya konulur. Kiralanan Çerkezköy’deyse ilçenin kendi adliyesi bulunduğundan işlemler kural olarak orada yürür. Sulh hukuk mahkemesi kararlarına karşı istinaf incelemesini Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi yapar. Sözleşme tarihine göre pencerenizin ne zaman açıldığını ve hangi delillerin eksik olduğunu bir Çorlu kira avukatı ile birlikte gözden geçirebilir, dosyanızla ilgili bilgi almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Kira hükümlerinin tam metni için Türk Borçlar Kanunu m. 299-356’ya, basit yargılama usulü ve istinaf süreleri için Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 316-322 ve 341-345’e bakabilirsiniz.