Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay Yolu

Kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu, elinizde ne olduğuna bağlıdır. Kiracının teslimden sonra imzaladığı yazılı tahliye taahhüdü varsa dava açmadan icra dairesinden tahliye emri istenir. Kira ödenmiyorsa ilamsız tahliye takibi, bir kira yılında iki haklı ihtar varsa dava gelir. Bunların hiçbiri yoksa ihtiyaç, yeniden inşa veya on yıllık uzama gibi bir sebeple dava açmak gerekir.

Sıralamayı ev sahibinin yükleneceği iş belirler. İlk iki yol icra dairesinde başlar, arabuluculuğa tabi değildir ve kiracı itiraz etmezse kanuni sürelerle sonuçlanır. Son iki yol ise arabuluculuk, sulh hukuk davası, delil ve tanıkla ilerler. Hangi yolun açık olduğu sözleşme, ödeme dekontları ve varsa taahhüt üzerinden belirlenir; bu belgeleri bir Çorlu kira avukatı ile incelemek, bir aylık dava sürelerinin kaçırılmasını önler. Aşağıda her yolun şartı, süresi, masrafı ve en sık bozulduğu nokta ayrı ayrı anlatılıyor.

Kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu hangisi?

Kolaylığı üç ölçü belirler: dava açmak gerekip gerekmediği, arabulucuya gitmenin şart olup olmadığı ve kiracının itirazla süreci ne kadar uzatabileceği. Aşağıdaki tablo yolları bu ölçülere göre en kolaydan en zora doğru sıralar. Tablo konut ve çatılı işyeri kiraları içindir; açık arsa veya otopark gibi kiralarda kurallar farklıdır.

Yol	Ön şart	Dava gerekir mi?	Arabuluculuk şart mı?	Kanuni süreler	En sık bozulduğu nokta
Anlaşarak tahliye	Kiracının rızası, yazılı protokol	Hayır	Hayır (dava öncesi arabuluculukta anlaşma da olur)	Protokoldeki tarih	Tarihsiz veya teslim öncesi imzalanan protokol
Tahliye taahhüdü	Teslimden sonra verilmiş, tarihli, imzalı yazılı taahhüt	Hayır, icra dairesi	Hayır	Taahhüt tarihinden 1 ay içinde takip; itiraz 7 gün, boşaltma 15 gün	Taahhüdün sözleşmeyle aynı gün imzalanmış olması
Ödenmeyen kira (icra)	Muaccel ve ödenmemiş kira	Hayır; icra mahkemesinden tahliye kararı alınır	Hayır	İtiraz 7 gün, ödeme 30 gün, tahliye talebi 6 ay içinde	Kiracının kira sözleşmesini inkâr etmesi, adi yazılı sözleşme
Ödenmeyen kira (dava)	30 gün süreli yazılı ihtar	Evet, sulh hukuk	Evet	İhtarda en az 30 gün	İhtarda eksik veya yanlış süre
İki haklı ihtar	Aynı kira yılında iki ayrı ay için yazılı ihtar	Evet	Evet	Kira yılının bitiminden 1 ay	Ayın ödemesinin ihtardan önce yapılmış olması, süre kaçırma
İhtiyaç, imar, yeni malik, 10 yıl, aynı ilçede konut	Sebebe göre ayrı şart	Evet	Evet	Çoğunda sözleşme süresinin bitiminden 1 ay	İhtiyacın samimi bulunmaması, bir aylık sürenin kaçırılması

Dava gerektiren yollarda tahliyenin ne zaman gerçekleşeceği arabuluculuk takvimine ve mahkemenin iş yüküne bağlıdır. İcra yollarında ise kiracı itiraz etmezse kanuni süreler işler ve tahliye birkaç haftalık takvimle planlanabilir. Bu yüzden elinde geçerli bir taahhüt olan ev sahibi için en kısa yol neredeyse her zaman icradır.

Elinizde ne var? Durumunuza göre önerilen yol

Kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu, aşağıdaki durumlardan hangisinde olduğunuza göre değişir. Birden fazla satır size uyuyorsa en üstteki yol genellikle daha kısadır.

Durumunuz	Önerilen yol	Dikkat
Kiracı teslimden sonra tarihli taahhüt imzaladı, tarih geçti	İcra dairesinde tahliye emri (İİK m. 272)	Takip taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde
Taahhüt sözleşmeyle aynı gün alındı	Taahhüde güvenmeyin; başka sebep arayın	Yargıtay uygulamasında geçersiz sayılır
Kira bir veya birkaç aydır ödenmiyor	İlamsız tahliye takibi (örnek 13)	Sözleşme noterde değilse inkâr riski
Kira geç ödeniyor ama ödeniyor	Her gecikmede yazılı ihtar, iki ihtar dolunca dava	İhtarlar farklı aylar için olmalı
Siz, eşiniz, çocuğunuz veya anne babanız eve muhtaç	İhtiyaç nedeniyle tahliye davası	Sözleşme süresinin bitiminden 1 ay içinde
Evi yeni satın aldınız	Yeni malik bildirimi ve 6 ay sonra dava	Tapu tarihinden 1 ay içinde yazılı bildirim
Kira ilişkisi 10 uzama yılını doldurdu	Uzama yılı bitiminden 3 ay önce yazılı bildirim	Kiracı çıkmazsa dava
Kiracı ayrılmaya istekli, tarih konusunda pazarlık var	Anlaşarak tahliye protokolü	Protokolü tahliye taahhüdü biçiminde yazın
Hiçbir sebep yok, yalnız daha yüksek kira istiyorsunuz	Tahliye yok; beş yıldan sonra kira tespit davası	TÜFE sınırı ilk beş yılda geçerli

Tahliye taahhüdü ile dava açmadan tahliye

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Taahhüt edilen tarihte boşaltmayan kiracıya karşı ev sahibi, o tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir (TBK m. 352/1). Dava yerine icrayı seçen ev sahibi mahkemeye gitmez ve arabulucuya başvurmaz.

Taahhüt hangi şartlarla geçerli olur?

Geçerlilik için şu şartlar birlikte aranır:

• Taahhüt yazılı olmalı ve kiracı ya da özel yetkili vekili tarafından imzalanmalıdır. Metnin el yazısı olması gerekmez, ev sahibinin imzası da aranmaz.
• Taahhüt kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya daha önce alınan taahhüt, kiracının evi tutabilmek için baskı altında imzaladığı kabul edildiğinden Yargıtay uygulamasında geçersiz sayılır.
• Kesin bir boşaltma tarihi yazılmalıdır. “Ev sahibi isteyince çıkacağım” veya “sözleşme bitince boşaltırım” gibi belirsiz ifadeler yeterli değildir.
• Kiralanan aile konutuysa Yargıtay uygulamasında kiracının eşinin rızası da aranır. Taahhüt verildiği gün evli olmayan kiracıda bu şart doğmaz.
• Tarihi boş bırakılarak imzalanan taahhüt kendiliğinden geçersiz olmaz. Kiracı, boşlukların anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ileri sürerse bunu uygulamada yazılı delille ispatlamak zorundadır.

Taahhüt tarihinden sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre eski taahhüde artık dayanılamaz. Taahhüt edilen tarih geçtikten sonra kirayı almaya devam etmek ise bir aylık süre içinde takip başlatıldığı sürece tek başına taahhüdü ortadan kaldırmaz.

Tahliye taahhüdü ile tahliye adım adım

1. Taahhütteki tarih gelir ve kiracı evi boşaltmaz. Bir aylık süre bu tarihi izleyen günden işlemeye başlar.
2. Ev sahibi, taahhüdün aslı ve kira sözleşmesiyle icra dairesine başvurup tahliye talepli takip açar. Uygulamada bu takip “örnek 14” tahliye emriyle yürür.
3. İcra dairesi kiracıya bir tahliye emri tebliğ eder. Emir, kiralananın on beş gün içinde boşaltılmasını ve itiraz varsa yedi gün içinde bildirilmesini ister (İİK m. 272).
4. Kiracı tebliğden itibaren yedi gün içinde dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine itiraz edebilir. İtiraz takibi durdurur (İİK m. 274).
5. İtiraz yoksa on beş günlük sürenin sonunda kiralanan zorla boşaltılır ve ev sahibine teslim edilir (İİK m. 273). İçeride kiracıya ait eşya varsa İİK m. 26’daki teslim ve muhafaza kuralları uygulanır.
6. İtiraz varsa ev sahibi icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. Taahhüt noterde düzenlenmiş, imzası noterce onaylanmış veya kiracı tarafından ikrar edilmişse itiraz kaldırılır ve tahliye yoluna devam edilir (İİK m. 275).
7. İcra mahkemesinin kararından sonra icra dairesi tahliyeyi yerine getirir.

Kanuni süreler itiraz olmadan toplandığında, tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün sonra zorla tahliye istenebilir. Buna tebligatın yapılması için geçen süre eklenir. Kiracıyı yaklaşık bir ayda çıkarmanın kanunen mümkün olan tek yolu budur.

Kiracı itiraz ederse ne olur?

İtirazın türü, sonraki yolu belirler. Kiracının ileri sürebileceği iki temel itiraz vardır: imzanın kendisine ait olmadığı veya taahhüdün aslında kira başında, yani teslimden önce alındığı.

İmza inkâr edildiğinde belgenin türü sonucu değiştirir. Noter onaylı taahhütte inkâr dinlenmez ve icra mahkemesi itirazı kaldırır. Adi yazılı taahhütte icra mahkemesi imza incelemesi yapmaz; ev sahibi genel hükümlere göre sulh hukuk mahkemesinde dava açar. İmzanın kiracıya ait olduğu anlaşılırsa kiracı ayrıca para cezasına mahkûm edilir (İİK m. 275). Taahhüdün tarihine yönelik itirazda ise taahhüdün üzerindeki tarih ile kira sözleşmesinin tarihi karşılaştırılır; taahhüt sözleşmeyle aynı tarihi taşıyorsa ev sahibinin itirazı kaldırtması çoğu zaman mümkün olmaz.

İcra takibi arabuluculuk şartına tabi değildir; HUAK m. 18/B, ilamsız icra yoluyla tahliyeyi açıkça istisna tutar. İtiraz üzerine genel mahkemede dava açmak gerekirse bu dava kira ilişkisinden doğduğu için önce arabulucuya başvurulur. Kanun, İİK m. 275’teki itirazın kaldırılması başvurusu için ayrı bir süre öngörmemiştir; yine de bekledikçe kiracının yeni bir sözleşme veya uzatma iddiası güç kazanacağından başvuruyu geciktirmemek gerekir.

Bir aylık süre kaçırılırsa

Bir aylık süre geçtikten sonra aynı taahhüde dayanarak icra takibi yapılamaz. Ev sahibi bu süre içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353). Kanun bu uzamayı “dava açma süresi” için öngördüğünden, uzayan sürede icra takibi yerine arabuluculuk ve dava yolunu esas almak daha güvenlidir. Bildirim de yapılmamışsa ev sahibi başka bir tahliye sebebi aramak zorunda kalır.

Kira ödenmiyorsa: ilamsız tahliye takibi veya ihtar ve dava

Kira ödemeyen kiracı için iki yol vardır. İcra yolunda hem birikmiş kira hem tahliye aynı dosyada istenir ve arabuluculuk aranmaz. Dava yolunda önce TBK m. 315’e göre ihtar gönderilir, ödeme yapılmazsa arabuluculuktan sonra sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. İcra yolu daha hızlıdır, ancak kiracı kira sözleşmesini inkâr edebilecek konumdaysa dava yoluna geçmek gerekebilir.

İcra yolu: örnek 13 ödeme emri

1. Ev sahibi icra dairesinde tahliye talepli ilamsız takip başlatır. Kiracıya gönderilen örnek 13 ödeme emri, TBK m. 315’teki ihtarı ve süre sonunda icra mahkemesinden tahliye isteneceğini içerir (İİK m. 269).
2. Kiracı tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. Kira sözleşmesini ve imzasını açıkça inkâr etmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır.
3. Konut ve çatılı işyerinde ödeme süresi otuz gündür. Bu süre tebliği izleyen günden işler (TBK m. 315). Kiracı otuz gün içinde borcun tamamını öderse tahliye istenemez.
4. Kiracı itiraz etmez ve ödemezse ev sahibi, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye ister (İİK m. 269/a).
5. Kiracı itiraz ederse ev sahibi, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister. Bu süre kaçırılırsa aynı alacak için ilamsız takip yeniden yapılamaz (İİK m. 269).
6. İcra mahkemesinin tahliye kararı kesinleşmeden uygulanır. Yalnız kararın kiracıya tefhiminden veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m. 269/c).

İcra mahkemesi tanık dinlemez, belgeye bakar. Kiracı sözleşmeyi veya imzasını inkâr ederse ev sahibi ancak noterde düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir sözleşmeyle icra mahkemesinden sonuç alabilir (İİK m. 269/b). Kiracı ödediğini iddia ediyorsa bunu noter belgesi, ev sahibinin ikrar ettiği belge veya resmî makbuzla ispatlamak zorundadır (İİK m. 269/c). Banka dekontları bu yüzden her iki taraf için de belirleyicidir. Kira alacağının tahsili ve haciz aşaması, bir Çorlu icra avukatı ile birlikte yürütülen takibin ayrı bir bölümüdür; tahliye kararı, birikmiş kiranın tahsil edildiği anlamına gelmez.

Dava yolu: TBK m. 315 ihtarı ve tahliye davası

Bu yolda ev sahibi kiracıya noterden yazılı ihtar gönderir. İhtarda hangi aylara ait ne kadar kiranın ödenmediği yazılır ve konut ile çatılı işyerinde en az otuz günlük süre verilir; süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Süre dolunca arabulucuya başvurulur, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

Dava yolu özellikle sözleşme sözlü veya adi yazılıysa ve kiracının ilişkiyi ya da bedeli inkâr edeceği belliyse tercih edilir; çünkü icra mahkemesi bu inkârı belgesiz aşamaz. İcra takibinde gönderilen ihtarlı ödeme emri, genel mahkemede dava açmak zorunda kalındığında TBK m. 315’teki ihtarın yerine de geçer (İİK m. 269/b).

Kısmi ödeme, artış farkı ve aidat borcu

Kiracı kiranın bir kısmını ödemişse ödenmeyen kısım için temerrüt doğar. İhtarda veya ödeme emrinde kalan tutar açıkça gösterilir; otuz gün içinde kalan kısmın tamamı ödenmezse tahliye istenebilir.

Kiracının yeni kira yılında eski bedeli ödemeye devam etmesi de temerrüde yol açabilir. Bunun şartı, artışın sözleşmede belirlenebilir olmasıdır: “her yıl TÜFE on iki aylık ortalaması oranında” gibi bir hüküm hesaplanabilir bir fark doğurur. Sözleşmede artış hükmü yoksa ve taraflar yeni bedelde anlaşmamışsa ödenmeyen bir “fark” yoktur; ev sahibinin yolu kira artışı için dava açmaktır.

Aidat ve diğer yan giderler TBK m. 315’te kira bedeliyle birlikte sayılır. Ancak temerrüt, kiracının ev sahibine karşı borcu için doğar. Aidatın sözleşmeyle kiracıya yüklendiği ve ev sahibine ödenmesi gereken bir yan gider olarak düzenlendiği durumlar ile kiracının doğrudan yönetime ödediği aidat ayrı değerlendirilir. Yönetime ödenmeyen aidat için yönetim, kiracıya ve ev sahibine karşı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22’ye göre ayrıca takip yapabilir.

İki haklı ihtar ile tahliye

Kirasını sürekli geç ödeyen ama ihtardaki otuz günlük süre içinde ödeyen kiracı, temerrüt yoluyla çıkarılamaz. Bu kiracıya karşı kanunun öngördüğü yol iki haklı ihtardır. Kiracı, bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa ev sahibi dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/2).

İhtarlar aynı kira yılında, iki ayrı aya ait kira borçları için yapılmalıdır. “Haklı” olması için ihtar gönderildiği anda o ayın kirası muaccel ve ödenmemiş olmalıdır; kira ödendikten sonra gönderilen ihtar sayılmaz. Kiracının ihtardan sonra borcu ödemesi ihtarı haksız hâle getirmez. Yargıtay uygulamasında icra takibiyle gönderilen ödeme emri de haklı ihtar yerine geçer.

Dava süresi sözleşmenin uzunluğuna göre değişir:

• Bir yıldan kısa sözleşmelerde iki ihtarın kira süresi içinde yapılması yeterlidir; dava kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.
• Bir yıl ve daha uzun sözleşmelerde dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.

Örneğin kira yılı her 1 Mart’ta başlıyor ve kiracı Haziran ile Kasım aylarının kirası için ihtar almışsa, dava sonraki 1 Mart’tan itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu bir ay içinde arabuluculuk başvurusu da yapılacağı için başvuruyu son haftaya bırakmamak gerekir; arabuluculuk sürerken hak düşürücü süreler işlemez (HUAK m. 18/A). Dava yoluyla yürüdüğü için bu yol, ilamsız takibe göre daha yavaştır, ancak düzenli geciken kiracı için çoğu zaman tek seçenektir.

Elinizde bunlar yoksa: dava gerektiren tahliye sebepleri

Kira düzenli ödeniyor ve taahhüt yoksa tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden biriyle ve dava yoluyla istenebilir. Bu sebepler kiracı aleyhine genişletilemez (TBK m. 354). Aşağıdaki tablo her sebebin mahkemede neyle ispatlandığını ve dosyayı en çok neyin zorlaştırdığını gösterir.

Sebep	Dava ne zaman açılır?	Tipik kanıt	Zorlaştıran nokta
Ev sahibinin veya yakınının ihtiyacı (m. 350/1)	Sözleşme süresinin bitiminden 1 ay içinde	Kirada oturma, evlilik, sağlık raporu, iş yeri değişikliği	İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu bulunmaması
Yeni malikin ihtiyacı (m. 351)	Edinmeden 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava; ya da süre bitiminden 1 ay	Tapu kaydı, bildirim, ihtiyaç delilleri	Bildirimin geç yapılması
Yeniden inşa ve imar (m. 350/2)	Sözleşme süresinin bitiminden 1 ay içinde	Yapı ruhsatı, onaylı proje, keşif	İşlerin kiracı içerideyken yapılabilir olması
On yıllık uzama sonu (m. 347/1)	Uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim, sonra dava	Sözleşme tarihi ve bildirim	Sürenin yanlış hesaplanması
Kiracının aynı ilçede konutu (m. 352/3)	Sözleşme bitiminden 1 ay içinde	Tapu kaydı, konutun oturmaya elverişliliği	Ev sahibinin bunu sözleşme kurulurken bilmesi
Özen borcu ve komşulara saygısızlık (m. 316)	Yazılı ihtar ve fesihten sonra	Tutanak, komşu tanıkları, şikâyet kayıtları	30 günlük ihtarın atlanması

Ev sahibinin veya yakınının ihtiyacı

Ev sahibi kiralananı kendisi, eşi, çocukları, torunları, anne babası veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu bir kişi için kullanmak zorundaysa tahliye davası açabilir. Kardeş veya yeğen için ihtiyaç, bu kişiye kanunen bakma yükümlülüğü yoksa kapsama girmez. Mahkeme ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ve dava boyunca sürdüğünü araştırır. Dava belirli süreli sözleşmede sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır; önce arabulucuya gidilir. Bu davanın aşamaları ve ne kadar sürdüğü ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer yazımızda ayrıca anlatılıyor. İhtiyaç sebebiyle boşaltılan ev üç yıl boyunca haklı sebep olmadan eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde ev sahibi en az bir yıllık kira tutarında tazminat öder (TBK m. 355).

Yeni malik, yeniden inşa ve on yıllık uzama

Evi kiracılı satın alan kişi sözleşmenin tarafı olur (TBK m. 310). Kendisi veya yakınları için ihtiyacı varsa tapudaki edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapar ve edinme tarihinden altı ay sonra dava açabilir (TBK m. 351). Satın alma öncesinde tapu kaydı, kira sözleşmesinin süresi ve varsa tapuya şerh verilmiş kira hakkı bir Çorlu gayrimenkul avukatı ile kontrol edilirse, alıcı bu bir aylık süreyi kaçırmadan hareket edebilir.

Yeniden inşa veya esaslı onarım sebebinde işlerin kiracı içerideyken yapılamaması gerekir; boya, badana ve mutfak yenilemesi yeterli değildir. On yıllık uzama sonunda ise ev sahibi sebep göstermeden fesih bildiriminde bulunabilir: bir yıllık bir sözleşme 1 Mart 2015’te başladıysa ilk süre 1 Mart 2016’da, on uzama yılı 1 Mart 2026’da biter. Ev sahibi en geç 1 Aralık 2026’ya kadar yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi 1 Mart 2027 itibarıyla sona erdirebilir. Kiracı çıkmazsa arabuluculuktan sonra dava açılır.

Aynı ilçede konut, özen borcu ve alt kira

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve ev sahibi bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir (TBK m. 352/3). Ölçü ilçe veya belde sınırıdır; başka ilçedeki ev bu sebebe dayanak olmaz. Kanunda “öğrenme tarihinden itibaren” başlayan bir süre de yoktur.

Kiracı evi özenle kullanmıyor, komşuları sürekli rahatsız ediyor veya ev sahibinin yazılı izni olmadan evi başkasına kiraya vermişse (TBK m. 322), ev sahibi en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir. Kiracı kiralanana kasten ağır zarar vermişse veya davranışı komşular için çekilmez hâle gelmişse süre vermeden yazılı bildirimle fesih yapılabilir (TBK m. 316). Fesihten sonra çıkmayan kiracıya karşı tahliye davası açılır. Kanunda ayrıca kiracının iflası (TBK m. 332) ve kira ilişkisini çekilmez kılan önemli sebepler (TBK m. 331) için fesih imkânı vardır; bunlar istisnai dosyalardır.

Tahliye davasını kim açar?

Davayı kira sözleşmesindeki kiraya veren açar; malik olması şart değildir. Kiraya veren birden fazlaysa davayı birlikte açmaları gerekir. Paylı mülkiyetteki taşınmazda Yargıtay uygulaması pay ve paydaş çoğunluğunu arar. Kiraya veren öldüyse mirasçıları, mirasçılık belgesiyle birlikte davayı açar.

Anlaşarak tahliye: protokol ve taşınma parası

Kiracı taşınmaya tamamen karşı değilse ve tarih, yeni ev bulma süresi veya taşınma masrafı konusunda pazarlık ediyorsa, kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu kira sözleşmesini karşılıklı anlaşmayla sona erdirmektir. Hukukta buna ikale denir ve harç, arabuluculuk veya dava gerektirmez. İkale için kanun özel bir şekil öngörmez, ancak sonradan tartışma çıkmaması için yazılı yapılmalıdır.

Tahliye protokolü nasıl yazılır?

Protokol, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağını içerdiği ve ev teslim edildikten sonra imzalandığı için aynı zamanda geçerli bir tahliye taahhüdüdür. Kiracı protokoldeki tarihte çıkmazsa ev sahibi o tarihten itibaren bir ay içinde İİK m. 272’ye göre icra takibi başlatabilir. Protokole şunlar yazılmalıdır:

• Kesin tahliye tarihi ve anahtar teslim yeri.
• O tarihe kadar ödenecek kira ve yan giderler, varsa birikmiş borcun nasıl ödeneceği.
• Depozitonun iadesi ve kesinti yapılacak kalemler.
• Sayaç ve abonelik kapatma işlemlerinin kimde olduğu.
• Teslimde evin durumunu gösteren tutanak düzenleneceği.
• Aile konutunda kiracının eşinin de imzası.

Protokolün noterde imzalatılması, kiracının sonradan imzasını inkâr etmesini önler ve icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını kolaylaştırır (İİK m. 275).

Taşınma parası vermek hukuka uygun mu?

Kiracıya taşınma masrafı veya “anahtar parası” ödemek hukuka aykırı değildir. TBK m. 346, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükü getirilmesini yasaklar; ev sahibinin kiracıya ödeme yapmasını yasaklamaz. Uygulamadaki risk, paranın ödenip kiracının çıkmamasıdır. Bunu önlemek için ödemenin bir kısmı protokolün imzasında, kalanı anahtar tesliminde yapılır; ödeme banka yoluyla ve “tahliye protokolü gereği” açıklamasıyla gönderilir.

Arabuluculukta anlaşma belgesi

Ev sahibi dava yoluna gidecekse önce arabulucuya başvurmak zaten zorunludur. Bu görüşme, anlaşarak tahliye için de uygun bir zemindir. Taraflar anlaşırsa tahliye tarihi, birikmiş kira ve depozito anlaşma belgesine yazılır. Kira uyuşmazlıklarında bu belgeye taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (HUAK m. 18/B). Şerh alınan belge ilam niteliğindedir; kiracı kararlaştırılan tarihte çıkmazsa ev sahibi doğrudan ilamlı icraya başvurur ve kiracıya yedi günlük icra emri gönderilir.

Arabulucu süreci görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır, zorunlu hâllerde bu süre bir hafta uzatılabilir. İlk toplantıya geçerli bir mazereti olmadan katılmayan taraf, davayı kazansa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (HUAK m. 18/A).

Kiracıyı tahliye ederken yapılmaması gerekenler

Kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu gibi görünen kendi eliyle tahliye, ev sahibini hem ceza soruşturmasıyla hem tazminat davasıyla karşı karşıya bırakır. Kiracı kira sözleşmesiyle kiralananın zilyedidir ve bu zilyetlik, ev sahibine karşı da korunur.

Davranış	Doğabilecek sonuç	Dayanak
Kiracı yokken eve girmek, kilidi değiştirmek	Konut dokunulmazlığının ihlali; cebir, tehdit veya gece hâlinde ceza artar	TCK m. 116
Eşyaları dışarı çıkarmak, zarar vermek	Mala zarar verme; eşyanın kaybından doğan tazminat	TCK m. 151, TBK m. 49
Kiracıyı veya ailesini tehdit etmek	Tehdit suçu	TCK m. 106
Kirayı tahsil için tehdit veya güç kullanmak	Tehdit veya kasten yaralama hükümleri	TCK m. 150/1
Israrla arayıp kapıya dayanmak, elektrik-su kestirmek	Kişilerin huzur ve sükûnunu bozma gündeme gelebilir	TCK m. 123
Kiracının kullanımını fiilen engellemek	Zilyetliğin korunması davası, tazminat	TMK m. 981-983

Yeni Türk Ceza Kanunu’nda eski kanundaki gibi ayrı bir “kendiliğinden hak alma” suçu yoktur; alacağını tahsil etmek için tehdit veya cebir kullanan kişi, TCK m. 150/1 uyarınca tehdit veya kasten yaralama hükümlerine göre cezalandırılır. Elektrik, su ve doğal gaz aboneliği kiracı adınaysa ev sahibi bunları kestiremez; abonelik ev sahibi adına olsa bile kesme işlemi, kiracının kullanımını engelleyen bir baskı aracı olarak değerlendirilebilir. Polis, kira uyuşmazlığında taraflardan biri adına tahliye yapmaz; kolluk yalnız icra müdürünün yürüttüğü tahliye işleminde görev alır.

Sık rastlanan yanlış inanışlar

• “Sözleşme bitti, kiracı çıkmak zorunda.” Konut ve çatılı işyerinde kiracı süre bitiminden on beş gün önce bildirim yapmazsa sözleşme bir yıl uzar; ev sahibi sürenin bitmesine dayanamaz (TBK m. 347/1).
• “Beş yılı dolan kiracı çıkarılabilir.” Beş yıl tahliye sebebi değildir; yalnız kira bedelinin emsallere göre yeniden belirlenmesi için tespit davası açılmasına imkân verir.
• “Sözleşmeye istediğim zaman çıkarabileceğimi yazdım.” Dava yoluyla sona erdirme hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354).
• “Kira sözleşmesinin içine tahliye taahhüdü maddesi koydum.” Teslimden önce verilmiş sayılır ve Yargıtay uygulamasında geçersizdir.
• “Kirayı düşük bulduğum için yenilemiyorum.” Bedel uyuşmazlığı tahliye sebebi değildir; yol, ilk beş yılda TÜFE sınırı içinde artış, sonrasında kira tespit davasıdır.

2026 itibarıyla kira artışını sınırlayan veya tahliyeyi durduran geçici bir düzenleme yoktur; konutlardaki yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.

Kiracı evden çıkmıyorsa: tahliye kararından sonra ne olur?

Sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararı, kesinleşmesi beklenmeden icra dairesine verilebilir. İcra müdürü kiracıya kiralananı yedi gün içinde boşaltmasını emreden bir icra emri gönderir. Kiracı bu sürede çıkmazsa tahliye zorla yapılır; gerekirse kolluktan yardım istenir. Tahliye edilen yere haklı bir sebep olmadan yeniden giren kiracı, yeni bir karara gerek kalmadan zorla çıkarılır (İİK m. 26).

Evde kalan eşya kiracıya, vekiline veya ailesinden reşit birine teslim edilir. Kimse bulunmazsa eşya, masrafı ev sahibinden peşin alınarak güvenli bir yerde muhafaza edilir. İcra dairesinin tebligatından sonra kiracı, eşyanın bulunduğu yerdeyse beş, başka yerdeyse otuz gün içinde eşyayı almaz veya masrafı ödemezse eşya icra mahkemesi kararıyla satılabilir (İİK m. 26). Kiralananda kiracı dışında biri oturuyorsa ve haklı olduğunu gösteren resmî bir belgesi yoksa o kişi de tahliye edilir (İİK m. 276).

Kiracı istinaf veya temyiz yoluna başvurursa, teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m. 36). Bu teminatın kapsamı ve kanun yolunun tahliyeyi ne ölçüde geciktirdiği kiracı tahliye kararını temyiz ederse ne olur yazımızda ayrıntılı olarak anlatılıyor.

Tahliye masrafları 2026

Masraf, seçilen yola göre değişir. Aşağıdaki tutarlar 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (1) sayılı tarifede 2026 yılı için geçerli olanlardır (Harçlar Kanunu Genel Tebliği Seri No: 98, RG 31.12.2025).

Kalem	2026 tutarı veya oranı	Hangi yolda?
İcraya başvurma harcı	732,00 TL	Taahhüde ve kira borcuna dayalı takip
İlamsız takipte peşin harç	Alacağın binde 5’i	Kira alacağı da istenen takip
İcra mahkemesi başvurma harcı	335,20 TL	İtirazın kaldırılması, tahliye talebi
Sulh hukuk başvurma harcı	335,20 TL	Tahliye davası
Nispi karar ve ilam harcı	Yıllık kiranın binde 68,31’i; dörtte biri peşin	Tahliye davası
Keşif harcı	5.188,00 TL	Yeniden inşa, özen borcu gibi keşif gerektiren davalar
Tahliye tahsil harcı	Bir yıllık kira bedeli üzerinden; oran, kiracının icra emri üzerine kendiliğinden çıkmasına veya icra eliyle tahliyeye göre değişir	Tahliyenin icra yoluyla yapılması

Örnek vermek gerekirse, aylık kirası 25.000 TL olan bir konutta yıllık kira 300.000 TL’dir. Tahliye davasında nispi karar ve ilam harcı 20.493 TL olur ve bunun dörtte biri olan 5.123,25 TL dava açılırken peşin ödenir; kalan kısım karar sonunda haksız çıkan taraftan alınır (Harçlar Kanunu m. 17, 28). İcra yoluyla yapılan tahliyede ayrıca bir yıllık kira bedeli üzerinden tahsil harcı alınır (Harçlar Kanunu m. 18, 24); kiracının icra emri üzerine kendiliğinden çıkması bu harcı düşürür.

Bunlara noter ihtarnamesi ücreti, tebligat ve tanık giderleri için yatırılan gider avansı, gerekirse bilirkişi ücreti eklenir. Arabuluculukta taraflar anlaşamazsa ilk iki saatin ücretini Adalet Bakanlığı öder ve bu tutar sonradan yargılama giderine eklenir. Davayı kaybeden taraf, karşı tarafın avukatı için Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre vekâlet ücreti öder. Tahliye davasında bu ücret yıllık kira üzerinden nispi olarak hesaplanır ve sulh hukuk mahkemesi için öngörülen 30.000 TL maktu ücretten az olamaz; tahliyeye ilişkin icra takiplerinde maktu ücret 20.000 TL’dir (AAÜT, RG 04.11.2025, m. 9 ve m. 11).

Tahliye süreleri özeti

Kanuni süreler kesindir; yargılamanın ve icranın fiilî süresi ise tebligatların yapılmasına, itiraza ve mahkemenin iş yüküne bağlıdır. Bu nedenle aşağıdaki tablo ortalama bir süre değil, kanunun öngördüğü süreleri gösterir.

İşlem	Süre	Dayanak
Taahhüde dayalı takip veya dava	Taahhüt tarihinden 1 ay	TBK m. 352/1
Tahliye emrine itiraz	Tebliğden 7 gün	İİK m. 272, 274
Tahliye emrinde boşaltma süresi	Tebliğden 15 gün	İİK m. 272
Ödeme emrine itiraz	Tebliğden 7 gün	İİK m. 269
Konut ve çatılı işyerinde ödeme süresi	30 gün	TBK m. 315
İtiraz yoksa icra mahkemesinden tahliye talebi	İhtar süresinin bitiminden 6 ay	İİK m. 269/a
İtirazın kaldırılması talebi (kira borcu)	İtirazın tebliğinden 6 ay	İİK m. 269
İcra mahkemesi tahliye kararının uygulanması	Tebliğden 10 gün sonra	İİK m. 269/c
İki haklı ihtara dayalı dava	Kira yılının bitiminden 1 ay	TBK m. 352/2
İhtiyaç, imar, aynı ilçede konut davası	Sözleşme süresinin bitiminden 1 ay	TBK m. 350, 352/3
Yeni malik bildirimi ve davası	Edinmeden 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava	TBK m. 351
On yıllık uzamadan sonra fesih bildirimi	Uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce	TBK m. 347/1
Dava süresini uzatan yazılı bildirim	Dava süresi içinde yapılırsa 1 kira yılı uzama	TBK m. 353
Arabuluculuk	3 hafta, en fazla 1 hafta uzatma	HUAK m. 18/A
İlamlı tahliyede icra emri	Tebliğden 7 gün	İİK m. 26

Kira hükümlerinin tam metni için Türk Borçlar Kanunu m. 299-356’ya, icra yoluyla tahliye için İcra ve İflas Kanunu m. 269-276’ya bakabilirsiniz.

Çorlu’da tahliye işlemleri nerede yapılır?

Çorlu’daki kiralananlar için icra takipleri birleştirilmiş Çorlu İcra Dairesi’nde başlatılır. Ödeme emrine veya tahliye emrine yapılan itirazlarda itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri Çorlu Adliyesi’ndeki icra mahkemesinde görülür. Dava yoluyla tahliye için önce adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurulur; anlaşma olmazsa dava Çorlu’daki üç sulh hukuk mahkemesinden birinde açılır. Kiralanan Çerkezköy’deyse ilçenin kendi adliyesi bulunduğundan işlemler kural olarak oradaki birimlerde yürür. Sulh hukuk ve icra mahkemesi kararlarına karşı istinaf incelemesini Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi yapar. Taahhüdün, sözleşmenin ve ödeme kayıtlarının hangi yolu açtığını dosya üzerinde görmek için bir Çorlu kira avukatı ile görüşebilir, dosyanızla ilgili bilgi almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.