Kiracı Tahliye Kararını Temyiz Ederse Ne Olur?

Kiracı tahliye kararını temyiz ederse ne olur? Tahliye kendiliğinden durmaz. Kanun yoluna başvurmak kararın kesinleşmesini engeller, ancak kira ilişkisine dayanan tahliye kararı kesinleşmeden de icraya konulur. Kiracı tahliyeyi yalnız üç aylık kira tutarında teminat gösterip icra mahkemesinden icranın geri bırakılması (tehiri icra) kararı alarak durdurabilir.

Halk arasında bu başvuruya temyiz denir. Sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararına karşı ilk yol ise istinaftır, yani bölge adliye mahkemesine başvurudur. Yargıtay’a temyiz ancak bölge adliye mahkemesinin kararından sonra ve yalnız üç aylık kirası yüksek taşınmazlarda açılır. Başlıktaki “temyiz” kelimesi bu nedenle metinde iki ayrı aşamayı karşılar: önce temyiz (istinaf), sonra gerekiyorsa Yargıtay incelemesi.

Tahliye kararından sonraki ilk iki hafta iki taraf için de belirleyicidir. İstinaf süresi, icra emrindeki yedi gün ve teminatın yatırılması bu aralığa sığar. Kararı, tebliğ tarihini ve varsa icra dosyasını bir Çorlu kira avukatı ile birlikte okumak, hangi sürenin hangi gün dolduğunu netleştirir.

Kiracı tahliye kararını temyiz ederse ne olur, tahliye durur mu?

Durmaz. Hukuk Muhakemeleri Kanunu istinafın da temyizin de kararın icrasını durdurmadığını açıkça söyler (HMK m. 350/1, 367/1). Aynı maddeler İcra ve İflas Kanunu’ndaki icranın geri bırakılması yolunu saklı tutar. Yani kanun yolu tek başına kiracıyı korumaz; kiracının ayrıca teminat göstermesi ve icra mahkemesinden karar alması gerekir.

Kararın türü, hangi kanun yoluna gidileceğini, süresini ve icranın ne zaman başlayacağını değiştirir. Aşağıdaki tablo tahliye kararlarını bu açıdan karşılaştırır:

Karar	Kanun yolu ve süresi	Kesinleşmeden icra edilir mi?	İcrayı durdurmanın yolu
Sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararı (ihtiyaç, iki haklı ihtar, temerrüt, on yıllık uzama, yeniden inşa)	İstinaf, gerekçeli kararın tebliğinden 2 hafta (HMK m. 345)	Evet; icra emri tebliğinden itibaren 7 gün (İİK m. 26)	Teminatla icranın geri bırakılması (İİK m. 36)
İcra mahkemesinin kira borcuna dayalı tahliye kararı (İİK m. 269/a, 269/c)	İstinaf, tebliğden 2 hafta (İİK m. 363)	Evet; kararın tefhim veya tebliğinden itibaren 10 gün geçince	Teminatla icranın geri bırakılması (İİK m. 269/c, 36)
İcra mahkemesinin tahliye taahhüdüne dayalı itirazın kaldırılması kararı (İİK m. 275)	İstinaf, tebliğden 2 hafta (İİK m. 363)	Evet; istinaf satış dışındaki icra işlemlerini durdurmaz	Teminatla icranın geri bırakılması (İİK m. 36)
İcra edilebilirlik şerhli arabuluculuk anlaşma belgesi	Anlaşmanın içeriğine karşı kanun yolu yok	Evet; ilam niteliğinde belgedir (HUAK m. 18)	Kanun yolu olmadığından İİK m. 36 yolu işlemez
Bölge adliye mahkemesinin istinafı esastan ret kararı	Temyiz, yalnız üç aylık kira temyiz sınırını aşıyorsa; tebliğden 2 hafta	Evet (HMK m. 367)	Temyiz aşaması için icranın geri bırakılması
Karşılaştırma için: kira tespit kararı	İstinaf, 2 hafta	Hayır; kira farkı karar kesinleşmeden istenemez	Gerekmez

Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulur mu?

Konulur. HMK m. 350/2’ye göre kesinleşmeden yerine getirilemeyen kararlar üç gruptur: kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar. Tahliye kararı bu gruplardan hiçbirine girmez. Kiracıyı çıkarma hakkı mülkiyetten değil, kira sözleşmesinden doğan kişisel (şahsi) bir haktır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu ayrımı 09.02.2011 tarihli, E. 2010/12-684, K. 2011/50 sayılı kararında açıkça koymuştur. Kararda, ilamın taşınmazın aynına değil de taşınmaz üzerindeki kişisel bir hakka ilişkin olması hâlinde takip konusu yapılabilmesi için kesinleşmesinin beklenmeyeceği belirtilir. Karar, kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle sulh hukuk mahkemesinden alınan bir tahliye ilamıyla ilgilidir ve mülga HUMK m. 443/4 döneminde verilmiştir. Bugünkü HMK m. 350/2 ve 367/2 aynı kuralı korur.

Bu nedenle internette sıkça geçen “tahliye kararı kesinleşince icra edilir” ifadesi yanlıştır. Ev sahibi kararı aldığı gün icra dairesine başvurabilir. Uygulamada kısa kararla da icra talebinde bulunulabilir; ancak kararın gerekçesi ve hüküm fıkrasının icra emrine eksiksiz geçmesi için gerekçeli kararın beklenmesi daha güvenlidir.

İcra mahkemesinin tahliye kararı

Kira ödenmediği için ilamsız takiple başlayan süreçte icra mahkemesinin verdiği tahliye kararı için kanunda ayrı ve açık bir hüküm vardır. İİK m. 269/c’ye göre bu kararın infazı için kesinleşmesi beklenmez. Tek şart, kararın kiracıya tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesidir. Aynı madde kiracının İİK m. 36’daki icranın geri bırakılması yolundan yararlanabileceğini de söyler.

Tahliye taahhüdüne dayanan takipte icra mahkemesinin itirazın kaldırılması kararı için ise İİK m. 363’teki genel kural uygulanır: istinaf, satıştan başka icra işlemlerini durdurmaz. Tahliye bir satış işlemi olmadığından istinafa rağmen devam eder.

Kesinleşme gereken kararlar

Bazı kararlar kira davasıyla ilgili görünse de kesinleşmeyi bekler. Kira tespit kararından doğan fark, Yargıtay’ın 12.11.1979 tarihli ve 1/3 sayılı içtihadı birleştirme kararı ve Hukuk Genel Kurulu’nun 09.11.2021 tarihli, E. 2017/6-1847, K. 2021/1376 sayılı kararına göre tespit kararı kesinleşmeden istenemez. Tespit davası tahliye istemi içermez; bu yüzden tespit kararını istinaf etmek kiracıyı evden çıkarma riskiyle karşı karşıya bırakmaz.

Kira sözleşmesi bulunmayan, mülkiyete dayanılarak açılmış el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davalarında durum tek yönlü değildir. Uygulamada taşınmazın mülkiyeti tartışmalı değilse kesinleşme aranmadığını kabul eden kararlar da, bu kararları ayni hakka ilişkin sayan görüşler de vardır. Eve sözleşmesiz yerleşmiş bir kişiye karşı alınan kararın ne zaman icra edilebileceği, bir Çorlu gayrimenkul avukatı ile somut karar üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.

Tahliye kararına itiraz süresi ve istinaf başvurusu

İstinaf, ilk derece mahkemesinin kararını hem olay hem hukuk yönünden yeniden incelettiren kanun yoludur. Sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararı nihai karar olduğundan istinafa açıktır (HMK m. 341/1-a). Başvuruyu kiracı yapabileceği gibi davası reddedilen ev sahibi de yapabilir.

Süre: iki hafta, gerekçeli kararın tebliğinden

İstinaf süresi iki haftadır ve ilamın, yani gerekçeli kararın taraflara usulen tebliğiyle işlemeye başlar (HMK m. 345). Duruşmada kısa kararın açıklanması süreyi başlatmaz. Gerekçeli kararın en geç bir ay içinde yazılması gerekir (HMK m. 321/2); bu yüzden kısa kararla gerekçeli kararın tebliği arasında genellikle birkaç hafta geçer.

Tahliye davaları adli tatilde görülecek işler arasında sayılmaz (HMK m. 103). İstinaf süresi 20 Temmuz ile 31 Ağustos arasındaki adli tatilde dolarsa, tatilin bittiği günden itibaren bir hafta uzamış sayılır (HMK m. 104). Adli tatil icra dairesindeki tahliye işlemlerini durdurmaz; icra işlemleri yalnız gece vakti ve resmî tatil günlerinde yapılamaz (İİK m. 51).

İcra mahkemesinin tahliye kararında istinaf süresi de tebliğden itibaren iki haftadır. Bu süre 2 Mart 2024 tarihli 7499 sayılı Kanunla on günden iki haftaya çıkarıldı ve tefhimle başlama kuralı kaldırıldı (İİK m. 363). İnternetteki pek çok rehber hâlâ on günden söz eder.

Dilekçe nereye verilir, içinde ne olur?

İstinaf dilekçesi kararı veren sulh hukuk mahkemesine ya da başka bir yer mahkemesine verilebilir; UYAP üzerinden de gönderilebilir (HMK m. 343). Dilekçede tarafların bilgileri, kararın tarihi ve sayısı, tebliğ tarihi, kararın özeti, istinaf sebepleri ve gerekçesi ile talep sonucu yer alır (HMK m. 342/2). Kimlik, imza ve kararı belirleyen bilgiler bulunan dilekçe, diğer eksikler yüzünden reddedilmez.

Sebeplerin hiç gösterilmemesi ise başvuruyu sonuçsuz bırakır. Bölge adliye mahkemesi ön incelemede başvuru sebeplerinin veya gerekçesinin hiç gösterilmediğini görürse başvuruyu bu yönden karara bağlar (HMK m. 352/1-d). İnceleme dilekçede gösterilen sebeplerle sınırlıdır; kamu düzenine aykırılık dışında mahkeme kendiliğinden araştırma yapmaz (HMK m. 355). Kısa karardan sonra verilen ve yalnız “kararı istinaf ediyorum” diyen bir dilekçe süreyi korur, ancak gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde sebepleri gösteren ek dilekçeyle tamamlanmalıdır.

2026 harç ve giderleri

İstinaf dilekçesi verilirken harçlar ve tebligat giderleri birlikte ödenir; eksik ödeme fark edilirse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, süresinde tamamlanmazsa başvuru yapılmamış sayılır (HMK m. 344). Tahliye davası nispi harca tabidir ve harç bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır (Harçlar Kanunu m. 17). 2026 yılı için kalemler şöyledir:

• İstinaf başvurma harcı: 2.002,00 TL (Harçlar Kanunu (1) sayılı tarife, A-IV-e).
• İstinaf eden davalı kiracı için peşin karar harcı: uygulamada ilk derece mahkemesinin hükmettiği nispi karar harcının dörtte biri. Nispi oran yıllık kiranın binde 68,31’idir.
• Davası reddedilen ev sahibi istinaf ederse karar harcı maktudur.
• Karşı tarafa yapılacak tebligatların gideri.

Aylık kirası 20.000 TL olan bir konutta yıllık kira 240.000 TL, nispi karar harcı 16.394,40 TL eder. Kiracı bu harcın dörtte biri olan 4.098,60 TL’yi ve 2.002 TL başvurma harcını, tebligat giderleriyle birlikte öder. Adli yardım kararı alan kiracı bu harç ve giderleri peşin ödemez.

Kesinlik sınırı: istinafa gidemeyen tahliye kararları

Miktar veya değeri istinaf sınırını geçmeyen malvarlığı davalarındaki kararlar kesindir (HMK m. 341/2). Sınır her yıl yeniden değerleme oranıyla artar ve davanın açıldığı tarihteki tutar esas alınır (HMK ek m. 1/2). 2026’da açılan davalar için sınır 50.000 TL’dir; 2025’te açılan davalar için 40.000 TL’dir.

Tahliye davasının değeri uygulamada bir yıllık kira bedelidir. Yıllık kirası 50.000 TL’yi aşmayan, yani aylık kirası yaklaşık 4.166 TL ve altında olan bir taşınmazda 2026’da açılan davada verilen tahliye kararı kesindir. Bu durumda istinaf yolu yoktur ve İİK m. 36’daki geri bırakma yolu da kapanır. Eski tarihli sözleşmelerde bu ihtimal düşük kiralar yüzünden gerçekleşebilir.

İcra mahkemesi kararlarında sınır farklıdır. İİK m. 363’e göre 2026 yılı için istinaf sınırı 119.000 TL’dir ve şikâyetin yapıldığı veya davanın açıldığı tarihteki tutar uygulanır (İİK ek m. 1). Tahliye yönünden uygulamada yine yıllık kira esas alınır; aylık kirası yaklaşık 9.916 TL’nin altındaki taşınmazlarda icra mahkemesinin tahliye kararı kesin olabilir.

Bölge adliye mahkemesinde ne olur, ne kadar sürer?

Dosya önce ön incelemeden geçer. Bölge adliye mahkemesi kararın kesin olup olmadığına, başvurunun süresinde yapılıp yapılmadığına, harçların tamamlanıp tamamlanmadığına ve sebeplerin gösterilip gösterilmediğine bakar (HMK m. 352). Eksiklik yoksa dosya esastan incelemeye alınır ve aşağıdaki kararlardan biri verilir:

1. Kararı veren hâkimin davaya bakamayacak olması, görev veya yetki hatası, dava şartı eksikliği ya da önemli delillerin toplanmamış olması gibi hâllerde, esası incelemeden kararın kaldırılması ve dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesi (HMK m. 353/1-a). Bu karar kesindir.
2. Karar usul ve esas yönünden doğruysa başvurunun esastan reddi (HMK m. 353/1-b-1).
3. Hata yeniden yargılama gerektirmiyorsa kararın kaldırılıp düzeltilerek yeniden esas hakkında karar verilmesi (HMK m. 353/1-b-2).
4. Eksiklik duruşma yapılmadan tamamlanamıyorsa duruşma açılması; duruşma sonunda ret veya kaldırıp yeniden hüküm kurulması (HMK m. 356).

Bölge adliye mahkemesinde karşı dava açılamaz, ıslah yapılamaz ve ilk derecede ileri sürülmeyen iddialar ile yeni deliller dinlenmez (HMK m. 357). İlk derecede gösterildiği hâlde incelenmeyen deliller ise incelenebilir. Bu nedenle kiracının ihtiyacın samimi olmadığını gösteren tanığını istinafta ilk kez bildirmesi sonuç vermez.

İstinaf ne kadar sürer?

Sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararları için kanunda bölge adliye mahkemesine özel bir inceleme süresi öngörülmemiştir. Adalet İstatistikleri 2025’e göre bölge adliye mahkemelerinin hukuk dairelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 371 gündür. Bu rakam bütün hukuk dosyalarını kapsar; kira dosyalarına özgü bir ortalama resmî istatistiklerde yayımlanmaz. Adalet Bakanlığı’nın tahliye davaları için açıkladığı 1,5 yıllık hedef ve ilk derece süreleri ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının ne kadar sürdüğünü anlattığımız yazıda ayrıca ele alınıyor.

İcra mahkemesi kararlarında durum farklıdır. İİK m. 366’ya göre bu kararlara ilişkin istinaf ve temyiz incelemeleri on beş gün içinde karara bağlanır. Kanun bu sürenin aşılmasına bir yaptırım bağlamamıştır.

Kiracı istinaf dilekçesinde neye dayanabilir?

İstinaf sebepleri kararın türüne göre değişir. Usule ilişkin sebepler her dosyada önce kontrol edilir:

• Dava süresinde açılmış mı? İhtiyaç ve iki haklı ihtar davalarında bir aylık pencere kaçırılmışsa dava süre yönünden reddedilmeliydi.
• Davadan önce arabulucuya gidilmiş mi? Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır (HUAK m. 18/B); bu eksiklik istinafta da gözetilir.
• Taraf teşkili tam mı? Paylı mülkiyette bütün paydaşların, aile konutunda gerektiğinde eşin davada yer alıp almadığı.
• Tebligatlar usulüne uygun mu, kiracının savunma hakkı kısıtlanmış mı?

Esasa ilişkin sebepler ise tahliye sebebine bağlıdır. İhtiyaç davasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığının yanlış değerlendirildiği; iki haklı ihtar davasında ihtarların aynı kira yılına ait olmadığı veya haksız olduğu; taahhüde dayalı davada taahhüdün kiralananın tesliminden önce ya da sözleşmeyle aynı gün imzalandığı ileri sürülebilir. Sebeplerin dosyadaki tutanaklara ve delillere bağlanması gerekir; kararın gerekçesine değinmeyen genel bir şablon, HMK m. 355’teki sınır yüzünden incelemeyi de daraltır.

Ev sahibi istinaf aşamasında ne yapar?

İstinaf dilekçesi ev sahibine tebliğ edilir ve ev sahibi iki hafta içinde cevap verebilir (HMK m. 347). Kendisi istinaf süresini kaçırmış olsa bile, örneğin kararın yargılama gideri veya vekâlet ücreti kısmına itirazı varsa, cevap dilekçesiyle katılma yoluyla istinafa başvurabilir (HMK m. 348). Cevap dilekçesinde kiracının ileri sürdüğü yeni olgu ve delillerin HMK m. 357 uyarınca dinlenemeyeceğini belirtmek yararlıdır.

Ev sahibi istinafın sonucunu beklemeden kararı icraya koyabilir. Karar icra dairesine verilmezse kiracının teminat göstermesine de gerek kalmaz ve istinaf süresince taşınmazda oturmaya devam eder.

Tehiri icra: kiracı tahliyeyi nasıl durdurur?

Tehiri icra, yani icranın geri bırakılması, kanun yoluna başvuran borçlunun teminat göstererek icrayı kanun yolu incelemesi bitene kadar durdurmasıdır (İİK m. 36). Kanunda tahliye için özel bir başvuru süresi yoktur; kiracı kanun yolu incelemesi sürdüğü ve tahliye fiilen yapılmadığı sürece başvurabilir. Ancak icra emrindeki yedi gün dolduktan sonra tahliye her an yapılabileceği için başvurunun bu süre içinde tamamlanması gerekir.

24 Kasım 2021 tarihli 7343 sayılı Kanundan önce bu kararı bölge adliye mahkemesi veya Yargıtay veriyordu. Bugün karar yetkisi takibin yapıldığı yer icra mahkemesine aittir. “Tehiri icra kararını istinaf mahkemesinden alın” diyen kaynaklar eski metne dayanır.

Kiracı açısından adımlar şöyledir:

1. Tahliye kararına karşı süresinde istinaf başvurusu yapılır ve başvuruyu gösteren belge (istinaf dilekçesinin alındısı veya mahkemenin derkenarı) alınır.
2. Ev sahibi kararı icraya koyduysa icra dosyasının numarası öğrenilir; kiracıya tebliğ edilen icra emri (örnek 2) yedi günlük süreyi gösterir.
3. Teminat icra dairesinin hesabına yatırılır veya icra mahkemesinin kabul edeceği banka teminat mektubu, rehin gibi bir güvence sunulur.
4. İcra müdürü, icra mahkemesinden karar getirilmesi için kiracıya uygun bir süre verir (mehil). Kanun bu süre için gün sayısı belirlemez; süre ancak zorunluluk hâlinde uzatılır.
5. Kiracı bu süre içinde takibin yapıldığı yer icra mahkemesine başvurur ve icranın geri bırakılması kararını alır.
6. Karar icra dosyasına sunulur. İcra mahkemesi, ücreti verilirse kararı hükmü veren mahkemeye ve icra dairesine en uygun yolla kendisi de bildirir.

İcra mahkemesinin İİK m. 36’ya göre verdiği karara karşı istinaf yolu yoktur (İİK m. 363/1). Teminat yatırılmaz veya mehil içinde karar getirilmezse icra dairesi tahliyeye devam eder. Tahliyenin icra aşamasındaki takibi, eşyanın muhafazası ve teminat tutarının hesabı gibi işler bir Çorlu icra avukatı ile birlikte yürütülebilir.

Teminat ne kadar?

İİK m. 36 teminatı “hükmolunan para veya eşya” kıymetine göre tarif eder; tahliye için ayrı bir tutar yazmaz. Yargıtay uygulamasında tahliye ilamlarında kiracıdan istenecek güvence üç aylık kira bedelidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 24.11.2011 tarihli, E. 2011/14748, K. 2011/19401 sayılı kararı, bu kuralın hem genel mahkemelerin hem de icra mahkemesinin İİK m. 269 ve 276’ya göre verdiği tahliye kararlarında uygulandığını belirtir.

Aynı karar teminatın kira yerine geçmediğini de söyler: icranın durdurulması için yatırılan güvence parası kira bedeli sayılamaz ve şartları gerçekleşmeden ev sahibine verilemez. Kiracının “teminat olarak üç ay yatırdım, kirayı ödemiş sayılırım” savunması bu yüzden sonuç vermez.

Kararda yargılama gideri ve vekâlet ücreti de varsa ve ev sahibi bunları da icraya koyduysa, bu para kısımlarının tahsilini durdurmak için ayrıca o tutarda teminat gerekir. Kiracı Devlet ise veya adli yardımdan yararlanıyorsa teminat gösterme zorunluluğu yoktur (İİK m. 36/2).

İstinaf sonuçlanınca teminata ne olur?

İİK m. 36 teminatın akıbetini kanun yolunun sonucuna bağlar:

• Bölge adliye mahkemesi kiracının başvurusunu haklı görürse teminatın geri verilip verilmeyeceğine de karar verir.
• Yargıtay kararı bozarsa, bozmadan sonra esası inceleyecek mahkeme teminat hakkında kesin olarak karar verir.
• Bölge adliye mahkemesi başvuruyu kesin olarak esastan reddederse veya Yargıtay kararı onarsa, teminattaki para ev sahibinin istemiyle başka işleme gerek kalmadan ona ödenir; mal ve haklar paraya çevrilir.
• Esastan ret kararına karşı temyiz yolu açıksa icranın geri bırakılması kararının etkisi temyiz süresi dolana kadar devam eder.

Ev sahibine ödenen paranın hangi alacağa sayılacağı ve fazlasının akıbeti dosyanın durumuna göre belirlenir. Kiracının ödenmemiş kirası varsa ev sahibi bu alacak için ayrıca takip yapabilir.

Bölge adliye mahkemesinden sonra Yargıtay’a temyiz

Kiracı tahliye kararını temyiz ederse ne olur sorusu, gerçek anlamda Yargıtay temyizi bakımından çoğu konutta kısa cevaplanır: bu yol kapalıdır. HMK m. 362/1-b, sulh hukuk mahkemesinin görevine giren davalarla ilgili bölge adliye mahkemesi kararlarını temyiz dışında bırakır. İki istisna vardır: miktar veya değeri temyiz sınırını aşan kira alacağı davaları ve kira ilişkisinden doğan diğer davalardan üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde olanlar.

2026’da açılan davalar için temyiz sınırı 682.000 TL’dir (HMK m. 362, ek m. 1). Bu durumda Yargıtay yolu ancak aylık kirası yaklaşık 227.333 TL’yi aşan taşınmazlar için açılır. Konutların çok büyük kısmında tahliye davası bölge adliye mahkemesinin kararıyla kesinleşir. 2025’te açılan bir davada ise sınır 544.000 TL’dir, çünkü sınır dava tarihine göre belirlenir.

Temyiz yolu açıksa süre, bölge adliye mahkemesi kararının tebliğinden itibaren iki haftadır (HMK m. 361). Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 29.06.2026 tarihli ve 2026/1 sayılı iş bölümü kararına göre kira sözleşmelerinden doğan davaların temyiz incelemesi 3. Hukuk Dairesi’ne, İİK’nın kira alacağı ve tahliyeye ilişkin onuncu babı uyarınca icra mahkemelerince verilen tahliye kararlarınınki 12. Hukuk Dairesi’ne aittir. Adalet İstatistikleri 2025’e göre Yargıtay hukuk dairelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 185 gündür.

Temyiz de icrayı durdurmaz (HMK m. 367/1). İstinaf aşamasında alınan icranın geri bırakılması kararı, esastan ret kararından sonra yalnız temyiz süresinin sonuna kadar etkisini korur. Temyize başvuran kiracının tahliyeyi durdurmaya devam etmek için temyiz aşaması bakımından yeniden icra mahkemesine başvurması gerekir.

İstinaf sonucuna göre dört senaryo

Kiracı tahliye kararını temyiz ederse ne olur sorusunun son cevabı bölge adliye mahkemesinin kararında ortaya çıkar. Kararın içeriği ve tahliyenin o sırada yapılmış olup olmaması, dört farklı sonuç doğurur.

İstinaf reddedilirse

Bölge adliye mahkemesi başvuruyu esastan reddederse ve temyiz yolu kapalıysa tahliye kararı kesinleşir. Tehiri icra kararı varsa etkisi sona erer, teminat ev sahibine ödenir ve icra dairesi tahliyeyi yapar. Tehiri icra alınmamışsa kiracı büyük olasılıkla zaten tahliye edilmiştir; ret kararı yalnız yargılama giderleri ve kesinleşme şerhi bakımından sonuç doğurur. Ret kararından sonra kiracı ayrıca bölge adliye mahkemesindeki yargılama giderlerini ve duruşma yapıldıysa ev sahibinin vekâlet ücretini öder.

İstinaf kabul edilir, kiracı çoktan çıkarılmışsa

Tahliye kararının bölge adliye mahkemesince kaldırılması, icra işlemlerini olduğu yerde durdurur (İİK m. 40/1). Tahliye bu arada yapılmışsa ve kiracının tahliyeye mahkûm edilmemesi gerektiği kesin bir kararla ortaya çıkarsa, icra ayrıca bir dava açmaya gerek kalmadan eski hâline iade edilir (İİK m. 40/2). Bu, kiracının kural olarak taşınmaza geri yerleştirilmesi anlamına gelir.

Kanun burada bir sınır koyar: üçüncü kişilerin iyi niyetle kazandıkları haklar korunur. Ev sahibi taşınmazı tahliyeden sonra karardan habersiz yeni bir kiracıya kiraladıysa veya iyi niyetli bir alıcıya sattıysa, eski kiracı o kişiyi çıkaramaz. Bu durumda eski kiracı taşınma giderleri, yeni evdeki kira farkı ve diğer zararlarını ev sahibinden genel hükümlere göre ister. İstinaf sürerken taşınmazı uzun süreli olarak üçüncü kişiye devreden ev sahibi, karar kaldırılırsa bu tazminatla karşılaşır.

Bölge adliye mahkemesi kararı yalnız kaldırıp dosyayı ilk derece mahkemesine geri gönderirse yargılama yeniden yapılır. İcra işlemleri durur; ancak kiracının geri dönüşü için yeniden yapılan yargılamanın sonucu ve kesinleşmesi beklenir.

Kiracı istinaf sürerken kendiliğinden çıkarsa

Kiracı anahtarı teslim edip taşınmazı boşaltırsa tahliye talebi konusuz kalır. Bölge adliye mahkemesi esas hakkında karar vermeye yer olmadığına karar verir ve yargılama giderlerini davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre belirler (HMK m. 331/1). Tahliye kararı yerindeyse giderler kiracıya yüklenir. Anahtar tesliminin tarihli ve imzalı bir tutanakla belgelenmesi, sonradan “kiracı hâlâ eşyasını bırakmış” tartışmasını önler.

Taraflar istinaf aşamasında anlaşırsa

Kiracı istinaf başvurusundan feragat edebilir. Dosya henüz bölge adliye mahkemesine gönderilmemişse ilk derece mahkemesi başvuruyu reddeder; gönderilmişse feragat nedeniyle ret kararı verilir (HMK m. 349/2). Feragat ve kabul hüküm kesinleşinceye kadar her zaman yapılabilir ve kesin hüküm gibi sonuç doğurur (HMK m. 310, 311). Feragat eden taraf yargılama giderlerini öder (HMK m. 312).

Uygulamada taraflar çoğu zaman belirli bir tarihte boşaltma, birikmiş kiranın ödenmesi ve depozitonun iadesi üzerinde anlaşır. Bu anlaşma yazılı bir protokol ve kiracının teslimden sonra verdiği tarihli tahliye taahhüdüyle güvenceye alınabilir. Ev sahibinin anlaşmaya güvenip icra takibini tamamen kapatmadan önce boşaltma tarihinin geçmesini beklemesi daha güvenlidir. Anlaşarak tahliyenin diğer yolları kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu yazımızda anlatılıyor.

İstinaf sürerken kira, depozito ve tahliye günü

Kiracı taşınmazı kullandığı sürece karşılığını ödemek zorundadır. İstinaf kiracı lehine sonuçlanırsa kira ilişkisi hiç sona ermemiş sayılır; bu dönemde ödenmeyen kira yeni bir temerrüt takibine, hatta iki haklı ihtara dayanak olabilir. İstinaf ev sahibi lehine sonuçlanırsa sözleşmenin sona erdiği tarihten taşınmazın boşaltılmasına kadar geçen süre için ev sahibi kira yerine haksız işgal tazminatı (ecrimisil) isteyebilir. Her iki ihtimalde de ödemeyi banka kanalıyla ve hangi aya ait olduğunu yazarak yapmak kiracıyı korur.

Kira ilişkisi devam ettiği için yeni kira yılında TÜFE sınırı içindeki artış da uygulanır. Depozito ise kira sona erip taşınmaz teslim edilinceye kadar iade edilmez. Ev sahibi, teslimden sonra kiracının sorumlu olduğu hasarı hemen yazılı olarak bildirmelidir; bildirim yapılmazsa olağan incelemeyle görülebilecek eksikliklerden kiracı sorumlu tutulamaz (TBK m. 335).

Tahliye günü nasıl işler?

Tehiri icra kararı getirilmezse icra emrindeki süre dolduktan sonra ev sahibinin talebi ve masrafları yatırmasıyla icra müdürü veya memuru taşınmaza gider. Kiracı kapıyı açmazsa çilingir, direnme olursa kolluk desteği istenir. İşlem şu kurallara bağlıdır:

• Güneşin batmasından bir saat sonra ile doğmasından bir saat önce arasındaki gece vaktinde ve tatil günlerinde tahliye işlemi yapılamaz (İİK m. 51).
• Kiracının eşi, anne veya babası ya da çocuğu ölmüşse takip, ölüm günüyle birlikte üç gün ertelenir (İİK m. 52).
• Taşınmazdaki eşya kiracıya, yoksa vekiline veya ailesinden reşit bir kişiye teslim edilir. Kimse bulunmazsa eşya, masrafı alacaklıdan peşin alınarak güvenli bir yerde veya alacaklının yanında muhafaza edilir. Kiracı eşya aynı yerdeyse beş, değilse otuz gün içinde eşyayı almaz veya masrafı ödemezse icra mahkemesinin kararıyla satılır (İİK m. 26).
• Tahliye edilen yere haklı bir sebep olmadan yeniden giren kiracı, yeni bir karara gerek kalmadan zorla çıkarılır (İİK m. 26).

Kanunda kış aylarında, okul döneminde veya evde hasta, yaşlı ya da küçük çocuk bulunması hâlinde tahliyeyi yasaklayan bir hüküm yoktur. Bu durumlar tahliyeyi kendiliğinden ertelemez; yalnız İİK m. 51 ve 52’deki sınırlar uygulanır. Ev sahibinin karar elinde olsa bile kilidi değiştirmesi, suyu ve elektriği kestirmesi veya eşyayı kendisi çıkarması hukuka aykırıdır; tahliye yalnız icra dairesi eliyle yapılır.

Kiracı ve ev sahibi istinaf aşamasında kim ne yapar?

Kiracı tahliye kararını temyiz ederse ne olur sorusu yalnız kiracıyı ilgilendirmez; ev sahibinin de aynı takvim içinde yapması gereken işler vardır. Aşağıdaki tablo iki tarafın her aşamada yapacağı işi ve süresini yan yana gösterir.

Aşama	Kiracı	Ev sahibi	Süre ve dayanak
Gerekçeli karar tebliğ edildi	İstinaf dilekçesini sebepleriyle verir, harç ve gideri öder	Kararı icra dairesine verir, icra emri çıkartır	İstinaf: 2 hafta (HMK m. 345)
İcra emri tebliğ edildi	Teminatı yatırır, mehil ister, icra mahkemesinden karar alır	Teminatın üç aylık kira üzerinden doğru hesaplandığını takip eder	Boşaltma: 7 gün (İİK m. 26)
İstinaf dilekçesi tebliğ edildi	Ev sahibi katılma yoluyla istinaf ettiyse buna iki hafta içinde cevap verebilir	Cevap dilekçesi verir, gerekirse katılma yoluyla istinaf eder	Cevap: 2 hafta (HMK m. 347, 348)
İnceleme sürüyor	Kira veya kullanım bedelini ödemeye devam eder	Ödenmeyen aylar için ayrıca takip yapabilir	Ortalama 371 gün (BAM hukuk, 2025)
Bölge adliye mahkemesi karar verdi	Temyiz yolu açıksa temyiz eder ve temyiz için yeniden tehiri icra ister	Esastan ret hâlinde teminatın ödenmesini ister	Temyiz: 2 hafta (HMK m. 361)
Karar kaldırıldı	Tahliye edildiyse icranın iadesini ister	Teminatın akıbeti için mahkeme kararını bekler	İİK m. 36, 40

2026 sınırları, masraflar ve kesinleşme şerhi

Aşağıdaki tutarlar 2026 yılı için geçerlidir ve parasal sınırlar davanın açıldığı tarihe göre uygulanır:

Kalem	2026 tutarı	Dayanak
Hukuk mahkemesi kararında istinaf sınırı	50.000 TL	HMK m. 341/2, ek m. 1
Temyiz sınırı (tahliyede üç aylık kira ile karşılaştırılır)	682.000 TL	HMK m. 362/1, ek m. 1
İcra mahkemesi kararında istinaf sınırı	119.000 TL	İİK m. 363, ek m. 1
İstinaf başvurma harcı	2.002,00 TL	Harçlar Kanunu (1) sayılı tarife
Temyiz başvurma harcı	3.608,50 TL	Harçlar Kanunu (1) sayılı tarife
Nispi karar ve ilam harcı	Yıllık kiranın binde 68,31’i	Harçlar Kanunu m. 17, (1) sayılı tarife
Bölge adliye mahkemesinde duruşmalı işte asgari vekâlet ücreti	Bir duruşma 22.000 TL, birden fazla 42.000 TL	AAÜT, RG 04.11.2025, sayı 33067
Yargıtay’da duruşmalı işte asgari vekâlet ücreti	40.000 TL	AAÜT, RG 04.11.2025, sayı 33067

Bölge adliye mahkemesi duruşma yapmadan karar verirse istinaf aşaması için ayrı bir vekâlet ücretine hükmedilmez; duruşma yapılırsa kazanan taraf lehine tarifedeki tutara hükmedilir. Bu bedeller Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki tarifeye göredir; yeni tarife Kasım ayında yayımlanabilir.

Kesinleşme şerhi nasıl alınır?

Kanun yolu süreleri başvurusuz geçtiğinde veya bölge adliye mahkemesinin kesin kararı dosyaya döndüğünde, kararı veren ilk derece mahkemesinden kesinleşme şerhi istenir. Şerh, kararın altına kesinleşme tarihiyle birlikte yazılır ve UYAP’ta da görünür. Tahliye kesinleşmeden yapılabildiği için şerh tahliyenin şartı değildir. Şerh, teminatın ev sahibine ödenmesinde ve kesinleşmiş karara dayanan sonraki taleplerde kullanılır.

Çorlu’da tahliye kararının istinafı nerede görülür?

Çorlu Adliyesi’ndeki üç sulh hukuk mahkemesinin ve icra mahkemesinin kararlarına karşı istinaf incelemesini Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi yapar. Hâkimler ve Savcılar Kurulu’nun 2024’te yayımlanan iş bölümü kararında, kira ilişkisinden doğan davalar ile icra mahkemelerinin kira alacağı ve tahliyeye ilişkin kararları Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi’ne verilmiştir; iş bölümü değişebileceği için güncel daire UYAP’tan kontrol edilmelidir. İstinaf dilekçesi kararı veren Çorlu’daki mahkemeye verilir.

Tahliye kararı birleştirilmiş Çorlu İcra Dairesi’nde icraya konulduysa, icranın geri bırakılması kararı da takibin yapıldığı yer olan Çorlu’daki icra mahkemesinden alınır. Kiralanan Çerkezköy’deyse ilçenin kendi adliyesi bulunduğundan işlemler kural olarak oradaki birimlerde yürür. Karar, tebliğ tarihi ve icra dosyası üzerinden sürelerinizi bir Çorlu kira avukatı ile birlikte hesaplayabilir, dosyanızla ilgili bilgi almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Kanun metinleri için Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 341-367’ye ve İcra ve İflas Kanunu m. 26, 36, 40 ve 363’e bakabilirsiniz.