Çorlu Gayrimenkul Avukatı

Çorlu gayrimenkul avukatı arayan birinin ilk sorusu çoğunlukla aynıdır: taşınmaz sorunu hangi davayla, hangi mahkemede ve hangi süre içinde çözülür? Tapu iptali, önalım, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları doğrudan mahkemede açılır. Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında ise önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Önalım davası satışın bildiriminden itibaren üç ay içinde, kamulaştırma işlemine karşı iptal davası tebligattan itibaren otuz gün içinde açılmalıdır. Taşınmaza ilişkin ayni hak davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Çorlu gayrimenkul avukatı hangi işlere bakar?

Gayrimenkul hukuku; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun eşya hukuku bölümü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve imar mevzuatının birlikte uygulandığı bir alandır. Uyuşmazlığın hangi kanuna dayandığı, görevli mahkemeyi, arabuluculuğun zorunlu olup olmadığını ve süreleri belirler.

Dava açılmadan önceki işler; alım satım veya kat karşılığı inşaat sözleşmesinin incelenmesi, tapu kaydının ve takyidatların (haciz, ipotek, şerh gibi kısıtlamaların) kontrolü, satış vaadinin noterde düzenlenip tapuya şerh verilmesi ve arabuluculuk görüşmelerinde temsildir. Dava aşamasında büromuz tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, kat mülkiyeti, ayıplı konut, kamulaştırma bedeli ve kamulaştırmasız el atma davalarını takip eder. Tapu kaydına ihtiyati tedbir talepleri ve karar sonrası tescil işlemleri de bu sürecin parçasıdır.

Çorlu tapu avukatı ile emlak avukatı farklı mı?

Hayır. “Çorlu tapu avukatı”, “Çorlu emlak avukatı” ve Çorlu gayrimenkul avukatı aramaları aynı çalışma alanını anlatır: tapu, paylı mülkiyet, kat mülkiyeti, inşaat ve taşınmaz alım satımından doğan uyuşmazlıklar. Türkiye’de avukatlar için resmî bir uzmanlık unvanı yoktur; bu ifadeler avukatın çalıştığı alanı tarif eder.

Tapu iptali ve tescil davası: Çorlu tapu iptal davası avukatı ne yapar?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kütüğündeki bir kaydın hukuka aykırı olarak oluştuğunu ileri süren kişinin, o kaydın silinmesini ve taşınmazın kendi adına yazılmasını istediği davadır. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (6100 sayılı HMK m. 12). Bu yetki kesindir; taraflar başka bir yer mahkemesini seçemez.

Yolsuz tescil ve tapu siciline güven

TMK m. 1024’e göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil “yolsuz tescil”dir. Ayni hakkı zedelenen kişi, TMK m. 1025 uyarınca tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Ancak TMK m. 1023, tapu kaydına iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişiyi korur.

Bu nedenle sonuç çoğu zaman taşınmazı sonradan devralan kişinin iyiniyetli olup olmamasına bağlıdır. Taşınmaz iyiniyetli birine devredilmişse tapu iptali yerine tazminat yoluna gidilir. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devlet de sorumludur (TMK m. 1007); bu dava, sicilin bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması

Satış vekâleti verilen kişinin taşınmazı gerçek değerinin çok altında satması ya da kendisiyle anlaşan birine devretmesi sık görülen bir uyuşmazlıktır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre alıcı, vekil ile birlikte hareket etmişse veya vekilin yetkisini kötüye kullandığını bilecek durumdaysa işlem iptal edilebilir. Bu davada satış bedeli ile rayiç değer arasındaki fark, taraflar arasındaki akrabalık veya ticari ilişki ve ödemenin gerçekten yapılıp yapılmadığı birlikte değerlendirilir.

Hile, hata, ehliyetsizlik ve sahtecilik

Satış sırasında fiil ehliyeti bulunmayan, örneğin ileri derecede demans tanısı almış birinin yaptığı devir kesin hükümsüzdür ve iptali için belirli bir süre aranmaz. Bu davalarda hastane kayıtları ve Adli Tıp Kurumu raporu belirleyicidir. Sahte vekâletname veya kimlikle yapılan devirde ise ayrıca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

Hata, hile (aldatma) veya korkutmaya dayanan iptal taleplerinde süre kısadır. TBK m. 39 uyarınca yanılma veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olunmadığı bildirilmezse sözleşme onaylanmış sayılır.

Muris muvazaası, inançlı işlem ve aile konutu

Mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak için bağışı satış gibi göstermesine muris muvazaası denir. Saklı paylı olsun olmasın her mirasçı, 01.04.1974 tarihli ve 1974/1 E., 1974/2 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bu işlemin iptalini isteyebilir. Mirasçılık belgesi, saklı pay ve tenkis gibi konuları miras hukuku sayfamızda ayrıca anlatıyoruz.

İnançlı işlemde taşınmaz, örneğin bir borca teminat olsun diye devredilir ve borç ödenince geri verileceği kararlaştırılır. Yargıtay uygulamasında bu anlaşmanın yazılı delille ispatı aranır; tanık beyanı tek başına yetmez.

Aile konutu ise TMK m. 194 ile korunur. Eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez veya üzerindeki hakları sınırlayamaz. Malik olmayan eş tapu kütüğüne “aile konutu” şerhi konulmasını isteyebilir; rıza olmadan yapılan devre karşı iptal davası açabilir.

Tapuya ihtiyati tedbir ve dava şerhi

Tapu iptali davası açıldıktan sonra davalı taşınmazı başkasına satarsa, yeni alıcı iyiniyet savunması yapabilir. Bunu önlemenin yolu, dava açılırken veya açılmadan önce mahkemeden tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasını istemektir (TMK m. 1010/1). Mahkeme, tedbir için kural olarak teminat ister (HMK m. 392).

Tedbir kararı dava açılmadan önce alınmışsa, kararın uygulanmasını talep ettiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas davanın açılması gerekir; aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m. 397). Tedbir alınmadan yapılan devirlerde davacı, HMK m. 125 uyarınca davaya yeni malike karşı devam edebilir veya davasını tazminat davasına dönüştürebilir.

Satış vaadi, noterde satış ve satın almadan önce kontrol

Taşınmaz satışının geçerli olması için sözleşmenin resmî şekilde yapılması gerekir (TBK m. 237, TMK m. 706). Elden yapılan senetler, ön protokoller ve kapora makbuzları mülkiyeti geçirmez. Bu belgelere dayanarak ancak sınırlı durumlarda, örneğin ödenen bedelin iadesi için talepte bulunulabilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Taraflardan biri isterse bu sözleşme tapu kütüğüne şerh verilir (2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26). Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh tapu müdürlüğünce kendiliğinden silinir. Satış vaadine dayanan tescil davası, Yargıtay uygulamasına göre on yıllık zamanaşımına tabidir. Taşınmaz alıcıya teslim edilmiş ve alıcı zilyetse zamanaşımı işlemez.

7413 sayılı Kanunla Noterlik Kanunu’nun 60. maddesine eklenen bent ve yeni 61/A maddesi, noterlere de taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi verdi. Bu yetki, tapu bilişim sisteminin kurulmasıyla 2023’te uygulamaya girdi. Noter, tapu kaydını ve kısıtlamaları sistem üzerinden inceler. Hak sahibi belirlenemezse veya satışa engel bir durum varsa işlemi yapmaz. Tescili yine tapu müdürlüğü yapar.

Çorlu’daki taşınmazlar için tapu işlemleri Çorlu Tapu Müdürlüğü’nde yürütülür; başvuru ve randevu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Web Tapu sistemi üzerinden alınır. Satın almadan önce şu kontroller bir hukuki uyuşmazlığın çıkmasını çoğu zaman engeller:

1. Güncel tapu kaydında haciz, ipotek, ihtiyati tedbir, satış vaadi ve aile konutu şerhi olup olmadığı.
2. Taşınmaz hisseliyse diğer paydaşların önalım hakkı ve kat mülkiyetine geçilip geçilmediği.
3. Belediyeden alınacak imar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi; projeye aykırı kat veya eklenti bulunup bulunmadığı.
4. Satıcı vekil ile işlem yapıyorsa vekâletnamenin kapsamı ve güncelliği.
5. Tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek bedelle uyumu. Düşük gösterilen bedel; önalım, vergi ve ayıp davalarında alıcının aleyhine sonuç doğurabilir.

Tapu harcı ve değer artış kazancı vergisi her yıl güncellenen oranlara bağlıdır. Harç kural olarak, emlak vergisi değerinin altında olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır; değer artış kazancı ise taşınmazın elde tutulma süresine göre doğar. Vergi boyutuna ilişkin uyuşmazlıklar için vergi hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği (miras ortaklığı gibi) mülkiyetindeki bir taşınmazda paydaşların anlaşamaması hâlinde ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesidir. Her paydaş bu davayı açabilir (TMK m. 698). Görevli mahkeme, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4); yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, HUAK m. 18/B). Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Anlaşma olursa anlaşma belgesi için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır. 7531 sayılı Kanunla 2024’te yapılan değişiklikten sonra, taşınmazın devrine ilişkin şerhli anlaşma belgesiyle tapu müdürlüğünden ayrıca resmî senet düzenlenmeden tescil istenebilir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır (TMK m. 699). Aynen taksim; imar mevzuatı, belediye veya il idare kurulunun görüşü ve tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun’daki bölünme yasağıyla sınırlıdır. Bölme mümkün değilse veya taşınmaz önemli bir değer kaybına uğrayacaksa açık artırmayla satışa karar verilir.

Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Paydaşlardan biri bile karşı çıkarsa artırma herkese açık yapılır. Mirasla gelen taşınmazlarda mahkeme, dava sırasında mirasçılık belgesinin alınmasını ve gerekirse intikalin tapuya işlenmesini ister. Dava harcı ve satış giderleri paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.

Önalım (şufa) hakkı ve 2025 değişikliği

Paylı mülkiyetteki bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar o payı aynı alıcıdan almak için önalım hakkını kullanabilir (TMK m. 732). Hak, alıcıya karşı asliye hukuk mahkemesinde dava açılarak kullanılır (TMK m. 734). Önalım davası için arabuluculuk şartı yoktur.

24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun (Resmî Gazete 25.12.2025) önalım hükümlerini değiştirdi. Önalım hakkı artık satışın noter aracılığıyla hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. Önceki üst süre iki yıldı; değişiklik yürürlüğe girmeden önce yapılan satışlarda iki yıllık süre uygulanmaya devam eder.

Bedel de değişti. Hâkim, dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler; tapuda gösterilen satış bedeli esas alınmaz. Davacı bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, mahkemenin verdiği kesin süre içinde nakit olarak yatırmak zorundadır. Yatırmazsa payın kendi adına tesciline karar verilemez. Bu kural, değişiklikten önce açılmış davalara da uygulanır.

Aynı Kanunla cebri artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkının kullanılması da kaldırıldı.

Önalım hakkı, kat mülkiyetine geçilmiş bir apartmandaki bağımsız bölümlerin satışında Yargıtay uygulamasına göre kullanılamaz; çünkü kat malikleri arasındaki ilişki paylı mülkiyet değildir. Aynı bağımsız bölüme birden fazla kişi paylı olarak malikse, o bölümün paydaşları arasında hak doğar.

Elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil

Taşınmazınızı izniniz olmadan kullanan, sınırınızı aşarak duvar, bina veya çit yapan kişiye karşı elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açılır. Yapı veya ağaç sizin arazinizdeyse davada kal, yani yapının yıkılması ve ağacın sökülmesi de istenir. Görevli mahkeme asliye hukuk, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Mahkeme keşif yapar ve sınırı fen bilirkişisinin krokisiyle belirler.

Ecrimisil, taşınmazı haksız olarak kullanan kişiden istenen bir tür haksız işgal tazminatıdır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için istenebilir ve miktar emsal kira değerine göre bilirkişi tarafından hesaplanır. Paydaşlar arasındaki ecrimisil taleplerinde, taşınmazı tek başına kullanan paydaşa önce bir ihtar gönderilmesi kural olarak aranır.

Komşu hakkına dayanan uyuşmazlıklar, örneğin bitişik fabrikanın gürültüsü, dumanı veya yağmur suyunun arazinize yönlendirilmesi, TMK m. 737’ye dayanır. Bu davalar için HUAK m. 18/B uyarınca önce arabulucuya başvurulur. Salt zilyetliğin korunmasına yönelik davalar ise sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4).

Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları

Apartman ve sitelerde en sık uyuşmazlıklar aidat borcu, ortak alanların kullanımı, projeye aykırı değişiklikler ve yönetim planına uyulmamasıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B).

Aidat ve gider payını ödemeyen kat maliki için KMK m. 20 uyarınca aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler. Yönetici veya kat maliklerinden biri icra takibi başlatabilir. Bağımsız bölümde oturan kiracı, kira bedeliyle sınırlı olmak üzere kat maliki ile birlikte sorumludur. Borç mahkemece tespit edilirse borçlu kat malikinin bölümüne diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilebilir (KMK m. 22).

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası süreleri kısadır. KMK m. 33’e göre toplantıya katılıp aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz.

Bir kat malikinin veya kiracının yükümlülüklerine uymaması hâlinde, aynı madde uyarınca sulh hukuk hâkiminden müdahale istenebilir. Hâkim kararı belirlediği sürede yerine getirmeyene idari para cezası verilir. Çatıya kat ilavesi, bodrumun bağımsız bölüme çevrilmesi gibi işler için kat malikleri kurulunun oybirliği aranır (KMK m. 44); bu şart sağlanmadan yapılan ilaveye karşı eski hâle getirme istenebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasından belirli payları müteahhide devretmeyi, müteahhidin de karşılığında binayı yapıp belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Sözleşme taşınmaz devri vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşme geçersizdir; ancak taraflar edimlerini büyük ölçüde yerine getirmişse Yargıtay, geçersizliği ileri sürmeyi dürüstlük kuralına aykırı bulabilir.

Müteahhidin gecikmesinde arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan cezai şartı veya teslim edilmeyen bölümlerin kira kaybını gecikme tazminatı olarak isteyebilir. İşin zamanında bitmeyeceği açıkça anlaşılıyorsa TBK m. 473 uyarınca teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönülebilir. Dönme hâlinde müteahhide devredilen tapuların iadesi istenir. İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa Yargıtay, dönmeyi ileriye etkili fesih olarak değerlendirebilir ve bu durumda müteahhit yaptığı iş oranında payını korur.

Eksik ve ayıplı işlerde arsa sahibi, eseri teslimden sonra uygun süre içinde gözden geçirip ayıbı bildirmek zorundadır (TBK m. 474). Bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır; gizli ayıplar ortaya çıktığında da gecikmeden bildirim yapılmalıdır (TBK m. 477). Taşınmaz yapılarda ayıp nedeniyle açılacak davalar teslimden itibaren beş yılda, müteahhidin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar (TBK m. 478).

Müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin durumu ayrıca değerlendirilir. Müteahhit edimini yerine getirmeden pay devralmışsa, arsa sahibi ile bu kişiler arasında tapu iptali ve tescil davaları gündeme gelir.

Ayıplı konut ve ön ödemeli konut satışı

Konutu bir şirketten veya meslek olarak konut satan birinden satın aldıysanız işlem 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a tabidir. Ayıplı konutta tüketici; sözleşmeden dönme, bedelden indirim, ücretsiz onarım veya imkân varsa ayıpsız misliyle değiştirme haklarından birini seçebilir (m. 11). Sorumluluk süresi konutta teslimden itibaren beş yıldır; ikinci el konut satışında satıcının sorumluluğu üç yıldan az olamaz. Ayıp ağır kusur veya hileyle gizlenmişse zamanaşımı uygulanmaz (m. 12).

Henüz yapılmamış veya tamamlanmamış konutun önceden ödeme yapılarak alınması “ön ödemeli konut satışı”dır (m. 40-46). Yapı ruhsatı alınmadan bu sözleşme yapılamaz. Satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılmazsa satıcı bu eksikliği tüketicinin aleyhine ileri süremez. Tüketicinin sözleşmeden itibaren on dört gün içinde gerekçesiz cayma hakkı vardır. Konut her hâlde sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ay içinde teslim edilmelidir.

Tüketici yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilir. Bu durumda satıcı, vergi ve harç gibi yasal masraflar ile süreye göre sözleşme bedelinin yüzde ikisinden yüzde sekizine kadar tazminat isteyebilir. Satıcı kendi yükümlülüklerini yerine getirmemişse tüketiciden hiçbir bedel talep edemez (m. 45).

Tüketici davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartıdır. Ancak tüketici hakem heyetinin parasal sınırı içindeki uyuşmazlıklar ile tüketici işlemi niteliğindeki ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu şartın dışındadır (6502 m. 73/A). Çorlu Adliyesi’nin resmî mahkeme listesinde ayrı bir tüketici mahkemesi bulunmuyor; bu davalara asliye hukuk mahkemesi bakar.

Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma: Çorlu kamulaştırma avukatı

Kamulaştırma, idarenin kamu yararı için özel mülkiyetteki bir taşınmazı bedelini ödeyerek edinmesidir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre idare önce satın alma usulünü uygular (m. 8). Malike resmî taahhütlü bir yazı gönderilir. Malik tebliğden itibaren on beş gün içinde başvurursa uzlaşma komisyonu ile pazarlık görüşmesi yapılır. İdarenin önerdiği bedel, kıymet takdir komisyonunun belirlediği tahmini değeri aşamaz.

Bedel tespiti ve tescil davası

Anlaşma olmazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar (m. 10). Mahkeme, en az üç kişilik bilirkişi kuruluyla keşif yapar. Bedel; taşınmazın cinsi, yüzölçümü, net geliri, emsal satışlar ve değerini etkileyen bütün unsurlar dikkate alınarak belirlenir (m. 11). Malikin bedele ilişkin itirazları ve bilirkişi raporuna karşı beyanları bu davada sunulur.

Kamulaştırma işleminin kendisine, yani kamu yararı kararına veya usule karşı itiraz farklı bir yoldur. Malik, mahkemenin tebligatından itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir (m. 14). Paylı veya elbirliği mülkiyetinde her paydaş tek başına dava açabilir. Çorlu’daki taşınmazlar için idari davalar Tekirdağ idare mahkemelerinde görülür.

Acele kamulaştırma ve geri alım hakkı

Acele kamulaştırmada (m. 27) mahkeme, idarenin istemiyle yedi gün içinde taşınmazın değerini bilirkişiye tespit ettirir. Bu bedel malik adına bankaya yatırılınca idare taşınmaza el koyar ve tapuya devir yasağı şerh edilir. Bedelin kesin tespiti sonradan yapılır; acele el koyma, bedel artırımı talebini ortadan kaldırmaz.

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde idare amaca uygun hiçbir işlem yapmaz ve taşınmazı olduğu gibi bırakırsa, eski malik veya mirasçıları aldıkları bedeli kanuni faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Bu hak, doğduğu tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer (m. 23).

Tekirdağ’da büyük projeler bu davaları gündeme getirir. Örneğin Halkalı-Kapıkule demiryolu projesi için Çerkezköy ve Kapaklı’daki arazilerin kamulaştırılmaya başlandığı 2018’de yerel basına yansıdı. Bu tür projelerde bitişik parseller için belirlenen bedeller, bedel davalarında emsal olarak karşılaştırılır.

Kamulaştırmasız el atma

İdare, kamulaştırma yapmadan özel mülkiyetteki bir taşınmaza yol, kanal veya tesis yaparak fiilen el atarsa malik, asliye hukuk mahkemesinde taşınmazın bedelini veya elatmanın önlenmesini isteyebilir. Yargıtay uygulamasına göre mülkiyet hakkı devam ettiği sürece bu dava zamanaşımına uğramaz. 9.10.1956 ile 4.11.1983 arasında yapılan el atmalarda ise 2942 sayılı Kanun’un geçici 6. maddesi uygulanır ve dava açmadan önce idareyle uzlaşma yoluna gidilmesi dava şartıdır.

İmar planında okul, park veya yol gibi kamu alanına ayrıldığı hâlde yıllarca kamulaştırılmayan taşınmazlar için de talepte bulunulabilir. Bu “hukuki el atma” davalarında şartlar ve görevli yargı yeri, İmar Kanunu değişiklikleri ve yargı kararlarıyla birkaç kez değişti; plan tarihi ve idarenin uygulama programı dosya bazında incelenmelidir.

Kentsel dönüşüm, imar ve yapı kayıt belgesi

6306 sayılı Kanun kapsamında bir yapı riskli yapı olarak tespit edilirse malikler bu tespite tebliğden itibaren on beş gün içinde itiraz edebilir. Riskli yapı kararı tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı ise tebliğden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir (m. 6/9).

7.11.2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanunla dönüşüm kararları için aranan çoğunluk üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi (m. 6). Salt çoğunlukla alınan karar ve teklif, katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir. Teklifi kabul etmeyen malikin arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere önce anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Yapı yıkıldıktan sonra arsa için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; ancak bu dava, salt çoğunlukla alınan kararın uygulanmasını durdurmaz (m. 6/16).

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için 2018’de çıkarılan düzenlemeyle (İmar Kanunu geçici m. 16) yapı kayıt belgesi verildi. Bu belge yapının kullanım amacına yöneliktir; yapı ruhsatı yerine geçmez ve yapıyı kentsel dönüşümün dışında tutmaz. Maliklerin tamamının muvafakati ve kamu alanlarının terkiyle kat mülkiyetine geçişte kullanılabilir. Bu düzenlemedeki başvuru dönemi sona ermiştir.

İmar para cezası, yıkım kararı ve plan değişikliği gibi idari işlemlere karşı açılan davalar idare hukuku kapsamındadır ve süreleri genellikle tebliğden itibaren altmış gündür.

Tarım arazileri, hisseli tarla ve yabancıların taşınmaz edinimi

Çorlu ve çevresinde sanayi alanlarıyla iç içe geçmiş tarım arazileri sıklıkla miras yoluyla çok hisseli hâle gelir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceğini ve paydaş sayısının artırılamayacağını düzenler (m. 8, 8/A). Kanuna ekli listede Çorlu için yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü sulu arazide 55, kuru arazide 130, dikili arazide 10, örtü altı arazide 3 dekardır.

Hisse devri, ifraz, taksim, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi ve vasıf değişikliği gibi işlemler Tarım ve Orman Bakanlığı’nın iznine bağlıdır (m. 8/B). Mirasa konu tarım arazisinde mirasçılar anlaşırsa devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır ve bu işlemler harçtan muaftır. Anlaşma olmazsa mirasçılardan her biri sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir; hâkim araziyi ehil mirasçıya veya en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devredebilir.

Tapusu olmayan bir taşınmazı yirmi yıl süreyle davasız, aralıksız ve malik gibi kullanan kişi, olağanüstü zamanaşımı yoluyla tescil isteyebilir (TMK m. 713). Kadastro tespitine karşı kadastro öncesi sebeplere dayanan itiraz ve davalar ise tutanağın kesinleşmesinden itibaren on yıl içinde açılmalıdır (3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12).

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşıysa ve kanuni sınırlamalar içinde kalmak kaydıyla Türkiye’de taşınmaz edinebilir (Tapu Kanunu m. 35). Toplam alan, ilçedeki özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlık başvurusu için vatandaşlık hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Görevli mahkeme, süreler ve zorunlu arabuluculuk

Taşınmaz davalarında iki usul hatası sık görülür: davanın yanlış mahkemede açılması ve dava şartı arabuluculuğun atlanması. İki durumda da dava esasa girilmeden usulden reddedilir ve harç ile masraflar boşa gider. Aşağıdaki tablolar başlıca taşınmaz davalarını özetler; kurallar Tekirdağ’ın diğer ilçelerinde de aynıdır.

Dava türüne göre mahkeme ve süreler

Dava	Görevli mahkeme	Süre
Tapu iptali ve tescil (yolsuz tescil, ehliyetsizlik, sahtecilik)	Asliye hukuk	Yargıtay uygulamasına göre zamanaşımı yok
Hata, hile, korkutmaya dayalı iptal	Asliye hukuk	Öğrenmeden itibaren 1 yıl (TBK m. 39)
Satış vaadine dayalı tescil	Asliye hukuk	10 yıl; alıcı zilyetse işlemez
Önalım (şufa)	Asliye hukuk	Bildirimden 3 ay, her hâlde satıştan 1 yıl (TMK m. 733)
Ortaklığın giderilmesi	Sulh hukuk	Süre yok
Elatmanın önlenmesi ve kal	Asliye hukuk	Mülkiyet sürdükçe süre yok
Ecrimisil	Asliye hukuk	Geriye doğru en fazla 5 yıl
Kat malikleri kurulu kararının iptali	Sulh hukuk	1 ay; katılmayan için her hâlde 6 ay (KMK m. 33)
Yapı eserindeki ayıp (kat karşılığı)	Asliye hukuk	Teslimden 5 yıl; ağır kusurda 20 yıl (TBK m. 478)
Ayıplı konut (tüketici)	Tüketici mahkemesi (Çorlu’da asliye hukuk)	Teslimden 5 yıl (6502 m. 12)
Kamulaştırma işleminin iptali	İdare mahkemesi (Tekirdağ)	Tebligattan 30 gün (2942 m. 14)
Kamulaştırmasız el atma	Asliye hukuk	Yargıtay uygulamasına göre süre yok
Kamulaştırılan taşınmazı geri alma	Asliye hukuk	Hak doğumundan 1 yıl (2942 m. 23)
Riskli yapı işlemlerine karşı dava	İdare mahkemesi (Tekirdağ)	Tebliğden 30 gün (6306 m. 6)
Kadastro tespitine karşı dava	Asliye hukuk	Kesinleşmeden 10 yıl (3402 m. 12)

“Süre yok” yazan davalarda da hak kaybı yaşanabilir: taşınmaz bu arada iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilirse tapu iptali yerine tazminat istemek gerekir.

Zorunlu arabuluculuğa tabi olan ve olmayan uyuşmazlıklar

Arabuluculuk dava şartı	Arabuluculuk dava şartı değil
Ortaklığın giderilmesi ve paylaştırma (HUAK m. 18/B)	Tapu iptali ve tescil
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar: aidat, kurul kararı, ortak alan	Muris muvazaasına dayalı tapu iptali
Komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar	Önalım (şufa) davası
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç)	Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil (komşu hakkına dayanmıyorsa)
Tüketici mahkemesinde görülen para talepleri (hakem heyeti sınırının üstünde)	Taşınmazın aynından doğan tüketici uyuşmazlıkları (6502 m. 73/A)
Her iki tarafın tacir olduğu ticari uyuşmazlıklar (TTK m. 5/A)	Kamulaştırma bedeli ve kamulaştırmasız el atma

Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m. 18/A). Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısını üstlenir ve lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir. Çorlu Adliyesi’nde arabuluculuk bürosu bulunur.

Tekirdağ gayrimenkul avukatı ile süreç: Çorlu’da dava nasıl yürür?

Çorlu Adliyesi’nde beş asliye hukuk ve üç sulh hukuk mahkemesi bulunur. Taşınmaz Çorlu sınırları içindeyse ayni hak davaları burada açılır. Çerkezköy’deki taşınmazlar için Çerkezköy Adliyesi, Marmaraereğlisi’ndeki taşınmazlar için Marmaraereğlisi Adliyesi yetkilidir; bu kural kesin yetki olduğundan taraflar değiştiremez. Yerel mahkeme kararlarına karşı istinaf incelemesini Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi yapar. İdari davalarda istinaf mercii ise 1 Eylül 2026’dan beri Edirne Bölge İdare Mahkemesi’dir.

Bir Çorlu gayrimenkul avukatı ile yürütülen tapu veya ortaklık davası genellikle şu sırayla ilerler:

1. Tapu kaydı, takyidat belgesi, mirasçılık belgesi, sözleşmeler ve imar durumu toplanır; süreler hesaplanır.
2. Taşınmazın devri riski varsa ihtiyati tedbir talebi hazırlanır.
3. Uyuşmazlık arabuluculuğa tabiyse Çorlu Adliyesi Arabuluculuk Bürosu’na başvurulur.
4. Dava açılır; harç ve gider avansı yatırılır.
5. Mahkeme tapu müdürlüğü, kadastro ve belediyeden kayıtları ister.
6. Taşınmaz başında keşif yapılır; fen, inşaat veya değerleme bilirkişisi rapor verir.
7. Rapora karşı iki hafta içinde itiraz edilir; gerekirse ek rapor alınır.
8. Karar sonrası istinaf, kesinleşme ve tapuda tescil işlemleri takip edilir.

Tapu iptali, önalım ve ecrimisil gibi davalarda nispi harç ödenir; harç taşınmazın veya talebin değeri üzerinden hesaplanır. Keşif harcı, bilirkişi ücreti, tebligat ve yol giderleri de masraf kalemleridir. Davanın sonunda haksız çıkan taraf, karşı tarafın yargılama giderlerini ve kanuni vekâlet ücretini öder. Mali durumu yetersiz olanlar, Çorlu Adliyesi’ndeki adli yardım bürosuna başvurabilir.

Dava öncesi belgeler, sık hatalar ve komşu alanlar

Çorlu gayrimenkul avukatı ile ilk görüşmeye gelirken güncel tapu kaydı, varsa satış veya satış vaadi sözleşmesi, ödeme dekontları, vekâletname, mirasçılık belgesi, kat karşılığı sözleşme ve ekleri, yönetim planı, kurul kararları, imar durumu ve yazışmaların bulunması işi hızlandırır.

Uygulamada sık yapılan hatalar şunlardır:

• Tapuda satış bedelini düşük göstermek ve sonra gerçek bedeli ispat edememek.
• Adi yazılı satış veya kat karşılığı sözleşmesine güvenip noter şeklini atlamak.
• Tapu iptali davasında ihtiyati tedbir istememek ve taşınmazın dava sırasında satılması.
• Ortaklığın giderilmesi veya aidat davasını arabuluculuğa gitmeden açmak.
• Önalım davasında rayiç bedeli zamanında yatıramayacak durumda dava açmak.
• Kat malikleri kurulu kararına karşı bir aylık süreyi kaçırmak.

Taşınmazla bağlantılı bazı konular sitemizde ayrı sayfalarda ele alınır. Kiracının tahliyesi, kira tespiti ve kira artışı uyuşmazlıkları kira hukuku kapsamındadır; bu davalarda da önce arabulucuya gidilir, yalnız ilamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır. Taşınmaz üzerindeki ipoteğin paraya çevrilmesi ve haczedilen taşınmazın satışı icra hukuku sayfamızda anlatılır.

Dosyanızla ilgili bilgi almak için iletişim sayfasındaki bilgilerden büromuzla iletişime geçebilirsiniz.