Çorlu Kira Avukatı

Çorlu kira avukatı arayan ev sahibinin ve kiracının ilk sorusu genellikle aynıdır: kiracı hangi sebeple ve ne kadar sürede çıkarılabilir, kira en fazla ne kadar artırılabilir. Kiracı yalnız kanunda sayılan sebeplerle tahliye edilebilir ve bu sebeplerin çoğu bir aylık dava süresine bağlıdır. Kira artışının üst sınırı, ilk beş yıl boyunca TÜFE’nin on iki aylık ortalamasıdır. Ödenmeyen kira ve yazılı tahliye taahhüdü için dava açmadan icra dairesinden tahliye istenebilir; dava yoluna gidilen bütün kira uyuşmazlıklarında ise önce arabulucuya gitmek zorunludur. Davalara Çorlu’da sulh hukuk mahkemeleri, ilamsız tahliye taleplerine icra mahkemesi bakar.

Çorlu kira avukatı hangi işlere bakar?

Kira hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299 ile 356. maddeleri arasında düzenlenir. Konut ve çatılı işyeri kiraları için kanunda ayrı bir bölüm vardır (m. 339-356) ve bu bölümdeki hükümlerin çoğu kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmeye “kiracı her yıl yüzde 50 artışı kabul eder” veya “kira bir gün gecikirse kalan aylar muaccel olur” yazmak, bu hükümleri ortadan kaldırmaz (m. 344, 346).

Ev sahibi tarafında iş çoğu zaman bir sözleşmenin hazırlanmasıyla başlar: kira artış hükmü, depozito, demirbaş listesi ve kefalet. Uyuşmazlık çıktığında ihtarname, ilamsız tahliye takibi, tahliye davası, kira tespit davası ve kira alacağı takibi gündeme gelir. Kiracı tarafında ise kira artışına itiraz, tespit davasında savunma, ayıplı konutta kira indirimi, depozito iadesi, haksız tahliye taleplerine karşı savunma ve gereksinim bahanesiyle çıkarıldıktan sonra tazminat talepleri öne çıkar.

Konut ve çatılı işyeri hükümleri hangi kiralara uygulanır?

Kanunun koruyucu hükümleri konutlar ve çatılı işyerleri için geçerlidir; birlikte kiralanan eşya (beyaz eşya, mobilya) da bu hükümlere tabidir (m. 339). Niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış bir yerin altı ay veya daha kısa süreyle kiralanması, örneğin yazlık sezon kirası, kapsam dışındadır. Çatısı olmayan açık depo sahası, otopark veya boş arsa kiraları da bu bölüme girmez. Bu kiralarda temerrüt ihtarındaki süre otuz gün değil on gündür (m. 315) ve tahliye sebepleri sınırlı değildir.

Çorlu kira hukuku avukatı ile kira avukatı aynı şey mi?

Evet. Türkiye’de avukatlar için resmî bir kira uzmanlığı unvanı yoktur. “Çorlu kira avukatı”, “Çorlu kira hukuku avukatı” veya “tahliye avukatı” ifadeleri, avukatın bu alandaki dosyalarla çalıştığını anlatır. Bir avukat aynı uyuşmazlıkta hem ev sahibini hem kiracıyı temsil edemez; meslek kuralları buna izin vermez. Bu nedenle ilk görüşmede karşı tarafın kim olduğu sorulur.

Kira sözleşmesi, depozito ve yan giderler

Kira sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlı değildir. Sözlü kira da geçerlidir ve sözleşmesiz kiracı, yazılı sözleşmesi olan kiracıyla aynı korumadan yararlanır. Fark ispattadır: kira bedeli, başlangıç tarihi ve süre, banka dekontları, abonelik kayıtları ve yazışmalarla kanıtlanır. Ancak bazı işlemler yazılı olmadıkça hüküm doğurmaz: fesih bildirimi (m. 348), tahliye taahhüdü (m. 352/1), alt kira ve devir için ev sahibinin rızası (m. 322, 323) ve kefalet (m. 583).

Yazılı sözleşmenin ilamsız takipte ayrıca önemi vardır. Kiracı ödeme emrine itiraz ederken sözleşmeyi ve imzasını açıkça inkâr ederse, ev sahibi ancak noterde düzenlenmiş veya imzası noterce onaylanmış bir sözleşmeyle icra mahkemesinden sonuç alabilir (İİK m. 269/b). Adi yazılı sözleşmede imza inkâr edilirse genel mahkemede dava açmak gerekir.

Depozito (güvence bedeli)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamaz (m. 342). Para olarak verilen depozito, ev sahibinin onayı olmadan çekilmemek üzere kiracı adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır; kıymetli evrak ise bankaya depo edilir. Banka parayı iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir.

Kira sona erdikten sonra ev sahibi üç ay içinde kiracıya karşı dava veya takip açtığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka depozitoyu kiracının istemi üzerine geri vermek zorundadır. Uygulamada depozito çoğu zaman elden verilir. Bu durumda banka güvencesi işlemez; iade talebi kira ilişkisinden doğan bir alacak olarak arabuluculuk ve dava yoluyla istenir. Ev sahibi depozitodan yalnız ispatladığı hasar ve borçları düşebilir; olağan kullanımdan doğan eskime için kesinti yapamaz (m. 334).

Yan giderler, aidat, vergi ve demirbaş

Isıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini, sözleşmede aksi yazmıyorsa kiracı öder (m. 341). Emlak vergisi ve DASK gibi zorunlu sigorta ve vergiler ise aksi kararlaştırılmadıkça ev sahibine aittir (m. 302). Kiracı, olağan kullanım için gereken temizlik ve küçük bakım giderlerini karşılar (m. 317); kendisinin gidermediği ayıpları ev sahibine gecikmeden bildirmezse doğan zarardan sorumlu olur (m. 318).

Apartman ve site aidatında kiracı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22 uyarınca kira bedeliyle sınırlı olarak ev sahibiyle birlikte sorumludur. Aidat borcunun takibi ve kat malikleri kurulu kararlarına itiraz gayrimenkul hukuku sayfamızda anlatılır. Demirbaşlar için teslimde fotoğraflı bir tutanak düzenlemek, çıkışta “bu hasar sizden önce vardı” tartışmasını önler. Ev sahibi kiralananı geri alırken durumunu incelemeli ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmelidir; bildirim yapılmazsa kiracı, olağan incelemeyle görülebilecek eksikliklerden sorumlu tutulamaz (m. 335).

Çorlu ev sahibi avukatı sözleşmede neyi kontrol eder?

Sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi, bütün tahliye ve tespit sürelerinin hesaplandığı tarihtir; boş bırakılmamalıdır. Kira artış maddesi TÜFE sınırını aşmayacak biçimde yazılır, aksi hâlde aşan kısım geçersiz olur. Tahliye taahhüdü sözleşmeyle aynı gün imzalatılırsa Yargıtay uygulamasına göre geçersiz sayıldığından, sözleşmeye eklenmez. Kefil alınacaksa kefilin sorumlu olduğu azami tutarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olduğunu kendi el yazısıyla yazması, evliyse eşinin yazılı rızasının alınması gerekir (m. 583, 584); bu şartlardan biri eksik kefalet geçersizdir.

Kira artışı ve kira tespit davası

Kira bedeli üç farklı kurala göre değişir: ilk beş yılda TÜFE sınırı, beş yıldan sonra emsal kiralara göre tespit ve beklenmeyen olağanüstü durumlarda uyarlama. Hangisinin uygulanacağı, kira ilişkisinin kaçıncı yılında olunduğuna ve değişikliğin sebebine bağlıdır.

İlk beş yıl: TÜFE sınırı

Yenilenen kira dönemlerinde tarafların kararlaştırdığı artış, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (m. 344/1). Sınır, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa hâkim, bu oranı aşmamak kaydıyla kiralananın durumuna göre hakkaniyete uygun bir bedel belirler (m. 344/2).

Konut kiraları için 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemlerde yüzde 25 sınırı uygulandı (TBK geçici m. 1 ve 2). Bu sınır 1 Temmuz 2024’te sona erdi; Ekim 2026 itibarıyla kanunda yeni bir geçici tavan yoktur. TÜFE sınırı işyerlerinde de geçerlidir. Tacir ve tüzel kişi kiracılara ait işyeri kiralarında bu kuralın uygulanmasını erteleyen sekiz yıllık süre 1 Temmuz 2020’de doldu. Kira yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk parasının kıymetini koruma mevzuatı saklı kalmak üzere, beş yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez (m. 344/4).

Beş yıldan sonra: emsal kira ve hak ve nesafet

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedelini hâkim belirler. Hâkim TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir (m. 344/3). Bu davaya uygulamada “kira tespit davası” denir. Mahkeme bilirkişiden aynı bölgedeki benzer konut veya işyerlerinin kiralarını gösteren bir rapor alır ve uygulamada eski kiracının yıllardır orada oturmasını gözeterek emsal bedelden bir hakkaniyet (hak ve nesafet) indirimi yapar.

Beş yılı dolduran kiracı sırf bu nedenle tahliye edilemez. Beş yıl yalnız bedeli piyasaya yaklaştırma hakkı doğurur. Mahkemenin belirlediği yeni kira, sonraki yıllarda yeniden TÜFE sınırıyla artar; bir sonraki beş yılın sonunda tespit tekrar istenebilir. Kira tespit davasını kiracı da açabilir; örneğin piyasa kiraları düştüğünde veya sözleşmedeki bedel açıkça fahiş olduğunda.

Konu	İlk beş kira yılı	Beş yıldan sonra
Ölçü	TÜFE on iki aylık ortalama değişimi (üst sınır)	TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kiralar
Sözleşmedeki artış oranı	TÜFE’yi aşan kısım geçersiz	Anlaşma olsa da hâkim yeniden belirleyebilir
Taraflar anlaşamazsa	Hâkim TÜFE sınırı içinde hakkaniyete göre belirler	Hâkim kira tespit davasında belirler
Sonraki yıllar	Her yıl TÜFE sınırı	Belirlenen kira, sonraki dört yıl TÜFE sınırıyla artar
Yabancı para kira	Beş yıl değişmez (TBK m. 138 saklı)	Kurdaki değişim de gözetilerek belirlenir
Başvuru yolu	Arabuluculuk, sonra sulh hukuk	Arabuluculuk, sonra sulh hukuk

Kira tespit davası ne zaman açılmalı?

Tespit davası her zaman açılabilir, ancak kararın hangi tarihten itibaren uygulanacağı dava tarihine göre değişir (m. 345). Dava yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce açılırsa, mahkemenin belirlediği bedel o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aynı sonuç, ev sahibi bu otuz günlük süre içinde kiracıya kirayı artıracağını yazılı olarak bildirmiş ve davayı yeni dönemin sonuna kadar açmışsa da doğar. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan dava da o dönemin başından itibaren etkilidir.

Bu şartlardan hiçbiri yoksa karar ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır ve bir yıllık fark kaybedilir. Örneğin kira yılı her 1 Mart’ta yenileniyorsa ve sözleşmede artış hükmü yoksa, ev sahibinin en geç ocak sonunda arabulucuya başvurması ya da kiracıya yazılı bildirim göndermesi gerekir. Arabuluculuk dava şartı olduğu için uygulamada otuz günlük süre arabuluculuk başvurusu bakımından da gözetilir; başvuruyu son güne bırakmamak gerekir.

Kira uyarlama davası (TBK m. 138) ile farkı

Uyarlama, sözleşme yapılırken öngörülemeyen olağanüstü bir değişikliğin edimler arasındaki dengeyi bir taraf aleyhine ağır biçimde bozması hâlinde istenir. Beş yıllık süreyi beklemek gerekmez ve uyarlamayı kiracı da isteyebilir. Döviz cinsinden kiralarda kurun ani yükselişi, uyarlama talebinin tipik örneğidir. Tespit davası ise olağan piyasa değişimini beş yıllık periyotlarla yansıtır. Her iki dava da kira ilişkisinden doğduğu için önce arabulucuya başvurulur.

Tahliye sebepleri ve süreleri: Çorlu tahliye avukatı neye bakar?

Ev sahibi, belirli süreli bir sözleşmeyi sırf sürenin bitmesine dayanarak sona erdiremez (m. 347/1). Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiracının çıkarılması ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanabilir ve bu sebepler kiracı aleyhine genişletilemez (m. 354). Sözleşmeye “ev sahibi istediği zaman kiracıyı çıkarabilir” yazılması bu sonucu değiştirmez.

Ev sahibi bir Çorlu kira avukatına başvurduğunda ilk incelenen konu süredir. Sebeplerin çoğunda dava, sözleşme süresinin veya ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu bir ay kaçırılırsa hak kaybolmaz, ancak bir sonraki kira yılının sonunu beklemek gerekir. Ev sahibi dava süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (m. 353).

Yazılı tahliye taahhüdü

Kiracı belli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve o tarihte boşaltmamışsa ev sahibi, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (m. 352/1). Taahhüdün geçerliliği için şu şartlar aranır:

• Taahhüt, kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Yargıtay uygulamasına göre kira sözleşmesiyle aynı gün veya ondan önce imzalanan taahhüt, kiracının baskı altında imzaladığı kabul edildiği için geçersizdir.
• Belirli bir boşaltma tarihi içermeli ve kiracı ya da özel yetkili vekili tarafından imzalanmalıdır.
• Kiralanan aile konutuysa, Yargıtay uygulamasında kiracının eşinin rızası da aranır. Taahhüt verildiği tarihte evli olmayan kiracı için bu şart doğmaz.
• Tarihi boş bırakılarak imzalanan taahhüdün sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası, uygulamada ancak yazılı delille ispatlanabilir.

Taahhüde dayanan ilamsız tahliyede icra dairesi kiracıya bir tahliye emri gönderir. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz etmezse on beş gün içinde kiralananı boşaltmak zorundadır (İİK m. 272, 274). İtiraz edilirse ev sahibi icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. Taahhüt noterde düzenlenmişse veya imza inkâr edilmemişse itiraz kaldırılır ve tahliyeye karar verilir (İİK m. 275). Taahhüt tarihinden sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre eski taahhüde artık dayanılamaz.

Kiranın ödenmemesi (temerrüt)

Kiracı muaccel olan kirayı veya yan gideri ödemezse ev sahibi yazılı olarak bir süre verir ve bu süre içinde ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Bu süre konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün, diğer kiralarda en az on gündür (m. 315). Ev sahibi bu ihtarı noterden gönderip ardından sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Daha hızlı yol ise ödeme emriyle başlayan ilamsız tahliye takibidir; adımları bir sonraki bölümde anlatılır.

İki haklı ihtar

Kiracı, bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için kendisine iki kez yazılı haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa ev sahibi, o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (m. 352/2). Bir yıldan kısa sözleşmelerde iki ihtarın kira süresi içinde yapılmış olması yeterlidir. İhtarlar farklı aylara ait kira borçları için yapılmalıdır. Kiracının ihtardan sonra borcu ödemiş olması ihtarı haksız kılmaz. Yargıtay uygulamasında icra takibiyle gönderilen ödeme emri de haklı ihtar yerine geçer.

Ev sahibinin veya yakınının gereksinimi

Ev sahibi kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu bir kişi için konut ya da işyeri olarak kullanmak zorundaysa tahliye davası açabilir (m. 350/1). Kardeş, yeğen veya kayınvalide için ihtiyaç kural olarak bu kapsama girmez; bu kişi kanunen bakmakla yükümlü olunan biriyse girer. Mahkeme ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını araştırır; ev sahibinin kirada oturması, evlenecek bir çocuk, başka şehirden gelen bir aile büyüğü veya sağlık sebebi gibi somut olgular ispatlanmalıdır.

Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise taşınmaz kiraları için öngörülen fesih dönemine ve üç aylık bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılır (m. 329, 350). Bu davada önceden ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur; ihtarname ancak m. 353 uyarınca süreyi uzatmak için işe yarar. Kiracıya “altı ay içinde çıkın” yazan bir ihtarname, gereksinim davasında kanuni bir süre başlatmaz.

Gereksinim sebebiyle tahliye sağlanan konut veya işyeri, haklı sebep olmadan üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranan ev sahibi, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (m. 355).

Yeni malikin gereksinimi

Kiralanan satılınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme aynı koşullarla sürer (m. 310). Yeni malik kendisi veya yakınları için konuta ya da işyerine ihtiyaç duyuyorsa, tapudaki edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilir (m. 351). Bildirimi bir ay içinde yapmayan yeni malik bu yolu kaybeder; dilerse gereksinim hakkını sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla kullanır.

Yeniden inşa, imar ve esaslı onarım

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkânsızsa ev sahibi, gereksinimdeki sürelere uyarak dava açabilir (m. 350/2). Boya, badana veya mutfak yenilemesi gibi kiracı içerideyken yapılabilecek işler bu sebebe dayanak olamaz. Mahkeme genellikle onaylı projeye, yapı ruhsatına veya belediye izinlerine ve keşif sırasında bilirkişinin tespitine bakar.

Bu sebeple boşaltılan taşınmaz eski hâliyle üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır; bu hak, ev sahibinin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılır (m. 355). Riskli yapı kararıyla yürüyen kentsel dönüşüm süreci ise 6306 sayılı Kanun’a tabidir ve gayrimenkul sayfamızda ele alınır.

On yıllık uzama süresinin sonu

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, sözleşme süresine eklenen on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (m. 347/1). Örneğin 1 Mart 2015’te başlayan bir yıllık sözleşmede ilk süre 1 Mart 2016’da, on yıllık uzama 1 Mart 2026’da biter. Ev sahibi en geç 1 Aralık 2026’ya kadar bildirim yaparak sözleşmeyi 1 Mart 2027 itibarıyla sona erdirebilir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ev sahibi, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel fesih hükümlerine göre bildirimde bulunabilir (m. 347/2). Bildirime rağmen kiracı çıkmazsa ev sahibi tahliye davası açar ve önce arabulucuya gider.

Kiracının aynı ilçede konutu olması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve ev sahibi bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (m. 352/3). Konutun tapu kaydıyla ve oturmaya elverişli olduğuyla ispatlanması gerekir; hisseli bir arsa veya harabe bir ev yeterli değildir. Ölçü ilçe sınırıdır: Çorlu’da kirada oturan kişinin aynı ilçe sınırlarındaki dairesi bu sebebe dayanak olur, komşu ilçe Ergene’deki evi olmaz.

Özenle kullanmama ve komşulara saygısızlık

Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak, binada oturanlara ve komşulara gereken saygıyı göstermekle yükümlüdür (m. 316). Konut ve çatılı işyerinde ev sahibi önce en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi veya davranışının ev sahibi ya da komşular için çekilmez olması hâlinde süre vermeden yazılı bildirimle hemen fesih yapılabilir. Kiracı fesihten sonra çıkmazsa tahliye davası açılır. Ev sahibinin yazılı izni olmadan evi başkasına kiraya vermek (m. 322) de sözleşmeye aykırılık oluşturur.

Tahliye sebebi	Temel şart	Süre	Yol
Yazılı tahliye taahhüdü	Teslimden sonra, yazılı, belirli tarihli; aile konutunda eş rızası	Taahhüt edilen tarihten 1 ay	İcra takibi (tahliye emri) veya dava
Kiranın ödenmemesi	Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün süreli yazılı ihtar	Ödeme emrine itiraz 7 gün, ödeme 30 gün	İlamsız icra takibi veya ihtar ve dava
İki haklı ihtar	Bir kira yılında iki ayrı ödenmeyen kira için yazılı ihtar	Kira yılının bitiminden 1 ay	Dava
Ev sahibinin gereksinimi	Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişi; gerçek ve zorunlu ihtiyaç	Sözleşme süresinin bitiminden 1 ay	Dava
Yeni malikin gereksinimi	Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim	Edinmeden 6 ay sonra; veya süre bitiminden 1 ay	Dava
Yeniden inşa ve imar	Esaslı onarım gerekli, bu sırada kullanım imkânsız	Sözleşme süresinin bitiminden 1 ay	Dava
On yıllık uzama	Sözleşme süresi ve 10 uzama yılı dolmuş olmalı	Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim	Bildirim, çıkmazsa dava
Aynı ilçede konut	Ev sahibi sözleşme kurulurken bilmiyor olmalı	Sözleşme süresinin bitiminden 1 ay	Dava
Özenle kullanmama, komşulara saygısızlık	En az 30 gün süreli yazılı ihtar; ağır hâlde hemen fesih	Fesihten sonra	Dava

Dava yoluyla tahliyede bütün sebepler için önce arabulucuya başvurulur. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez (HUAK m. 18/A).

Kira ödenmezse: ilamsız tahliye takibi adım adım

İlamsız tahliye takibi mahkeme kararı olmadan icra dairesinde başlar ve arabuluculuk şartına tabi değildir. Birikmiş kira ve kiracının tahliyesi aynı dosyada istenir. Kira alacağının genel takibi ve haciz aşaması icra hukuku sayfamızda anlatılır; burada tahliyeye özgü adımlar yer alır.

1. Ev sahibi, kiralananın bulunduğu yerdeki veya kiracının yerleşim yerindeki icra dairesinde örnek 13 ödeme emri ile takip başlatır. Ödeme emri, TBK m. 315’teki ihtarı da içerir.
2. Kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. İtirazda kira sözleşmesini ve imzasını açıkça inkâr etmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır (İİK m. 269).
3. Konut ve çatılı işyerinde kiracıya ödeme için otuz gün süre verilir. Kiracı bu süre içinde borcun tamamını öderse tahliye istenemez, ancak ödeme emri bir haklı ihtar olarak kayda geçer.
4. Kiracı itiraz etmez ve otuz gün içinde ödemezse ev sahibi, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye ister (İİK m. 269/a).
5. Kiracı itiraz ederse ev sahibi, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister. Bu süre kaçırılırsa aynı alacak için ilamsız takip bir daha yapılamaz (İİK m. 269).
6. Kiracı ödediğini iddia ediyorsa bunu noter onaylı belge, ev sahibinin ikrar ettiği bir belge veya resmî makbuzla ispatlamak zorundadır (İİK m. 269/c). Bu nedenle elden ödeme iddiası icra mahkemesinde çoğu zaman sonuç vermez.
7. İcra mahkemesinin tahliye kararı kesinleşmeden uygulanabilir; yalnız kararın kiracıya tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m. 269/c).

İcra mahkemesi yalnız belgelere bakar ve tanık dinlemez. Kiracı imzasını inkâr eder ve sözleşme adi yazılıysa ya da itiraz belgeyle çürütülemiyorsa, ev sahibi genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye davası açmak zorunda kalır. Bu dava kira ilişkisinden doğduğu için önce arabulucuya gidilir.

Kiracının hakları: Çorlu kiracı avukatı hangi talepleri takip eder?

Kiracının en güçlü koruması, kanunda sayılmayan bir sebeple çıkarılamamasıdır. Ev sahibi kilidi değiştiremez, suyu veya elektriği kestiremez, eşyayı dışarı çıkaramaz; tahliye ancak mahkeme kararı veya icra dairesi aracılığıyla yapılır. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükü de getirilemez (m. 346). Bunun dışında kiracının hakları kiralananın durumuna, sözleşmenin süresine ve ev sahibindeki değişikliklere göre şekillenir.

Ayıplı kiralanan, onarım ve kira indirimi

Ev sahibi kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda tutmakla yükümlüdür (m. 301). Çatı akıtıyorsa, kombi çalışmıyorsa veya rutubet evin bir bölümünü kullanılamaz hâle getiriyorsa kiracı, ayıbın uygun sürede giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını ve zararının karşılanmasını isteyebilir (m. 305, 307, 308).

Ev sahibi verilen sürede ayıbı gidermezse kiracı onarımı ev sahibi hesabına yaptırıp masrafı kiradan düşebilir (m. 306). Bu yola gitmeden önce ayıbın ve verilen sürenin yazılı olarak bildirilmesi, faturaların saklanması gerekir. Ayıp kullanımı ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve süresinde giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

Erken tahliye ve makul süre kirası

Belirli süreli sözleşmeyi bitmeden terk eden kiracının borcu hemen sona ermez. Kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca kira ödemeye devam eder (m. 325). Kiracı, ev sahibinden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve sözleşmeyi devralmaya hazır yeni bir kiracı gösterirse borcu o anda sona erer. Ev sahibi de yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanarak elde ettiği yararı kiradan düşmek zorundadır.

Makul süre her dosyada kiralananın yeri, niteliği ve kiraya verilme kolaylığına göre belirlenir ve sözleşmenin kalan süresini aşamaz. Sözleşmede bir fesih bildirim süresi kararlaştırılmışsa Yargıtay bu süreyi makul süre olarak esas alabilmektedir. Belirsiz süreli sözleşmede kiracı yalnız fesih dönemine ve bildirim süresine uyarak çıkabilir (m. 328, 329).

Alt kira, kullanım hakkının devri ve işyeri devri

Konut ve çatılı işyerinde kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadan kiralananı başkasına kiraya veremez ve kullanım hakkını devredemez (m. 322). Kira ilişkisinin tamamen devri de yazılı rızaya bağlıdır (m. 323). İşyeri kiralarında ev sahibi haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır. Dükkânını devretmek isteyen esnaf için bu kural, ev sahibinin onayını haksız yere geciktirmesine karşı dava yolunu açar.

Kiralananın satılması, ölüm ve aile konutu

Ev satılırsa sözleşme yeni malikle devam eder; yeni malik ancak m. 351’deki bildirim ve sürelere uyarak gereksinim davası açabilir. Kiracının ölümünde mirasçıları, yasal fesih süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir (m. 333). Ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar ise sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece kira ilişkisini taraf olarak sürdürebilir (m. 356). Ev sahibinin ölümünde mirasçılar sözleşmenin tarafı olur ve kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez.

Aile konutu olarak kiralanan evde kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez (m. 349). Kiracı olmayan eş, ev sahibine bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olabilir. Bu durumda ev sahibi fesih bildirimini ve ödeme ihtarını her iki eşe ayrı ayrı göndermek zorundadır. Boşanma sürecinde aile konutuna ilişkin kararlar aile hukuku sayfamızda ele alınır.

Kira sözleşmesinin tapuya şerhi

Taşınmaz kiralarında taraflar kiracılık hakkının tapu siciline şerh verilmesini kararlaştırabilir (m. 312). Şerh verilen hak, TMK m. 1009 uyarınca taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir. Uzun süreli işyeri kiralarında veya kiracının kiralanana büyük yatırım yaptığı durumlarda şerh, taşınmaz satılsa veya haczedilse de kiracının konumunu korur. Yargıtay uygulamasında şerh süresi içinde yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliye isteyemeyeceği kabul edilir.

Ev sahibi kirayı kabul etmezse

Ev sahibi IBAN’ı kapatır, yeni hesap bildirmez veya kirayı almaktan kaçınırsa kiracının ödemeyi bırakması temerrüde ve tahliye takibine yol açabilir. Kiracı önce yazılı olarak hesap bilgisi ister. Sonuç alamazsa, sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri belirlenmesini isteyip kirayı belirlenen yere yatırarak borcundan kurtulabilir (m. 107). Bu talep çekişmesiz yargı işidir ve arabuluculuğa tabi değildir.

Kira ödemeleri, banka zorunluluğu ve vergi

17 Ekim 2024 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile konut kiralarındaki aylık 500 TL alt sınırı kaldırıldı. Konut ve işyeri kira ödemelerinin tutarına bakılmaksızın banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur. Elden ödeme, Vergi Usul Kanunu’na göre hem ev sahibi hem kiracı için özel usulsüzlük cezası riski doğurur.

Banka kaydının hukuki önemi de vardır. Kira ödemesini ispat yükü kiracıdadır ve belli bir tutarı aşan ödemeler kural olarak yazılı belgeyle ispatlanır. Açıklama satırında hangi aya ait kira olduğunu gösteren dekontlar, hem icra mahkemesinde hem sulh hukukta en güçlü delildir.

İşyeri kiralayan şirketler ve vergi mükellefi esnaf, brüt kira üzerinden yüzde 20 oranında gelir vergisi kesintisi (stopaj) yapıp vergi dairesine yatırmakla yükümlüdür (GVK m. 94/5-a). Konut kira gelirinin beyanı, yıllık istisna tutarı ve beyanname süreleri her yıl güncellenir; bunlar vergi hukuku sayfamızda anlatılır.

Arabuluculuk, görevli mahkeme ve yetki

1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Tek istisna, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyedir (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Kira tespiti, uyarlama, gereksinim, taahhüt veya iki haklı ihtar sebebiyle dava yoluyla tahliye, kira alacağı ve depozito iadesi davalarının hepsi bu şarta tabidir. Arabulucuya gitmeden açılan dava esasa girilmeden usulden reddedilir.

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir (HUAK m. 18/A). Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerh alınan belgede yer alan tahliye taahhüdü, mahkeme kararı gibi icraya konulabilir. Anlaşma olmazsa, iki saati aşmayan görüşmelerin arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir ve yargılama giderine eklenir.

Kira ilişkisinden doğan bütün davalara, dava değeri ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 4/1-a). Bu davalar basit yargılama usulüne tabidir (HMK m. 316). İlamsız tahliye takibindeki itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri ise icra mahkemesinde görülür. Yetkili mahkeme, kural olarak davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa edileceği yer olan kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 6, 10). Tapuya ilişkin davalardaki kesin yetki kuralı tahliye davalarında uygulanmaz.

Çorlu Adliyesi’nde üç sulh hukuk mahkemesi ve bir icra mahkemesi bulunur. İcra işleri birleştirilmiş Çorlu İcra Dairesi’nde yürür; arabuluculuk başvuruları adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Kiralanan Çerkezköy’deyse, ilçenin kendi adliyesi bulunduğu için dava kural olarak oradaki mahkemede açılır. Sulh hukuk ve icra mahkemesi kararlarına karşı istinaf incelemesini Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi yapar.

Tahliye kararının icrası ve kritik süreler

Sulh hukuk mahkemesinin verdiği tahliye kararı icra dairesine verildiğinde, icra müdürü kiracıya kiralananı yedi gün içinde boşaltmasını emreden bir icra emri gönderir (İİK m. 26). Kiracı bu sürede çıkmazsa tahliye kolluk yardımıyla zorla yapılır. Evde kalan eşya kiracıya veya ailesinden birine teslim edilir; kimse bulunmazsa masrafı alacaklıdan alınarak güvenli bir yerde muhafaza edilir. İstinaf veya temyiz kanun yoluna başvuran kiracı, mahkemenin belirleyeceği teminatı göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m. 36).

Tahliye ile birlikte veya ayrıca istenen kira alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147/1). Kira tespit kararından doğan farklar da dönemsel edim olduğu için aynı süreye girer.

Kim	İşlem	Süre	Dayanak
Kiracı	Belirli süreli sözleşmeyi bitirmek için yazılı bildirim	Süre bitiminden en az 15 gün önce	TBK m. 347, 348
Kiracı	Ödeme emrine itiraz	Tebliğden 7 gün	İİK m. 269
Kiracı	Ödeme emrindeki kirayı ödeme (konut, çatılı işyeri)	Tebliğden 30 gün	TBK m. 315
Kiracı	Taahhüde dayalı tahliye emrine itiraz	Tebliğden 7 gün	İİK m. 274
Kiraya veren	Depozito için dava veya takibi bankaya bildirme	Kira bitiminden 3 ay	TBK m. 342
Kiraya veren	Kira tespitinin yeni dönemden geçerli olması için dava veya yazılı bildirim	Yeni dönemden en az 30 gün önce	TBK m. 345
Kiraya veren	Gereksinim, imar, aynı ilçede konut davası	Sözleşme süresinin bitiminden 1 ay	TBK m. 350, 352/3
Kiraya veren	Yeni malikin bildirimi ve davası	Edinmeden 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava	TBK m. 351
Kiraya veren	Tahliye taahhüdüne dayalı takip veya dava	Taahhüt tarihinden 1 ay	TBK m. 352/1
Kiraya veren	İki haklı ihtara dayalı dava	Kira yılının bitiminden 1 ay	TBK m. 352/2
Kiraya veren	On yıllık uzamadan sonra fesih bildirimi	Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce	TBK m. 347
Kiraya veren	İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi	İtirazın tebliğinden 6 ay	İİK m. 269
Kiraya veren	İtiraz edilmeyen takipte tahliye talebi	İhtar süresinin bitiminden 6 ay	İİK m. 269/a
Kiraya veren	Teslim alınan kiralanandaki eksikleri kiracıya bildirme	Hemen, yazılı	TBK m. 335
Her iki taraf	Arabuluculuk süreci	3 hafta, en fazla 1 hafta uzatma	HUAK m. 18/A
Her iki taraf	Kira alacağında zamanaşımı	5 yıl	TBK m. 147

Tekirdağ kira avukatı ile süreç: Çorlu’da dosya nasıl yürür?

Çorlu’da kiracıların bir kısmı Çorlu 1 OSB, Çorlu Deri İhtisas OSB, Velimeşe ve Ergene’deki organize sanayi bölgelerinde çalışır. Tekirdağ Namık Kemal Üniversitesi’nin Çorlu Mühendislik Fakültesi ve Çorlu Meslek Yüksekokulu öğrencileri ise çoğu zaman akademik yıla göre ve ev arkadaşlarıyla birlikte kiralama yapar. Birden fazla kişinin imzaladığı sözleşmelerde kimin hangi borçtan sorumlu olduğu ve velinin kefaletinin şekil şartlarını taşıyıp taşımadığı ayrıca incelenir. İşyeri tarafında atölye ve depo kiralarında çatılı olup olmama ayrımı, uygulanacak kuralları baştan belirler.

Bir Tekirdağ kira avukatı ile çalışırken dosya genellikle şu sırayla ilerler:

1. Sözleşme, ödeme dekontları, ihtarnameler, tapu kaydı ve varsa tahliye taahhüdü incelenir; sözleşmenin başlangıç tarihine göre bütün süreler hesaplanır.
2. Ödenmeyen kira varsa ilamsız tahliye takibinin mi, ihtar ve davanın mı daha uygun olduğu sözleşmenin noter onaylı olup olmamasına göre belirlenir.
3. Dava yolu gerekiyorsa Çorlu Adliyesi Arabuluculuk Bürosu’na başvurulur ve ilk toplantıya katılım sağlanır.
4. Anlaşma olursa tahliye tarihi, birikmiş kira ve depozito konuları anlaşma belgesine yazılır ve sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır.
5. Anlaşma olmazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde dava açılır; kira tespitinde emsal kira araştırması ve keşif, gereksinim davasında tanık ve belge delilleri toplanır.
6. Karar sonrası Çorlu İcra Dairesi’nde icra emri gönderilir; kiracı tarafında ise istinaf ve icranın geri bırakılması seçenekleri değerlendirilir.

Masraf kalemleri dosyanın türüne göre değişir: noter ihtarnamesi, icra takip ve tahliye harçları, dava harcı, tebligat giderleri, bilirkişi ve keşif ücreti. Tahliye davasında harç ve vekâlet ücretinin hesabında uygulamada bir yıllık kira bedeli, tespit davasında ise eski kira ile istenen kira arasındaki farkın bir yıllık tutarı esas alınır. Avukatlık ücreti ve öngörülen masraflar, Çorlu kira avukatı ile yapılacak ilk görüşmede dosyanın türüne göre ayrıca konuşulur. Yargılamanın süresi tebligatlara, bilirkişi incelemesine ve kararın istinafa taşınıp taşınmadığına göre değiştiği için baştan kesin bir süre söylemek mümkün değildir. Dosyanızla ilgili bilgi almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Sık yapılan hatalar ve komşu alanlar

Kira dosyalarında hak kaybına yol açan hataların çoğu süre ve şekille ilgilidir:

• Ev sahibinin sözleşme bitiminden sonraki bir aylık süreyi kaçırması ve bir yıl daha beklemek zorunda kalması.
• Kira tespit davasının yeni dönemden otuz gün önce açılmaması veya yazılı bildirim yapılmaması yüzünden bir yıllık farkın kaybedilmesi.
• Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatılması.
• Dava yoluyla tahliye veya tespit için arabulucuya gitmeden doğrudan mahkemeye başvurulması.
• Kiracının ödeme emrindeki otuz günlük süreyi itiraz süresiyle karıştırıp kirayı geç ödemesi.
• Kiranın elden ödenmesi ve ödemenin ispatlanamaması.
• Kiracının WhatsApp mesajıyla “çıkıyorum” demesi; fesih bildirimi yazılı olmalıdır ve uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir.
• Ev sahibinin kilidi değiştirmek veya eşyayı çıkarmak gibi kendi eliyle tahliyeye girişmesi.

Kira ilişkisi başka hukuk alanlarıyla da kesişir. Kat malikleri kurulu kararları, aidat ve tapu uyuşmazlıkları gayrimenkul sayfamızda; haciz ve kira alacağının tahsili icra sayfamızda anlatılır. Kanun metninin tamamı için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 299-356’ya bakabilirsiniz.